Generalunternehmer (GU)

Der Begriff Generalunternehmer bezeichnet den von Auftraggebern mit der Ausführung bestimmter Aufträge betrauten Unternehmer. Generalunternehmer erbringen wesentliche Leistungen und spielen etwa bei Bauaufträgen eine zentrale Rolle. Anders als Generalübernehmer erbringen Generalunternehmer diese Leistungen selbst. Der GU bedient sich dabei häufig auch Nachunternehmern (Subunternehmern). Auftraggeber befinden sich hierbei nur mit ihrem Baupartner dem Generalunternehmer in einer Rechtsbeziehung.

Definition: Was ist ein Generalunternehmer?

Definition: Was ist ein Generalunternehmer?

Der Generalunternehmer lässt sich als Gesamtunternehmer verstehen. Auftraggeber betrauen Generalunternehmer meist mit Bauaufträgen. Generalunternehmer verpflichten sich dabei zur Erfüllung des Auftrags. Anders als Alleinunternehmer, beschäftigen sie für das Bauvorhaben meist zusätzlich andere Unternehmer. Diese sind als Nachunternehmer oder Subunternehmer bekannt. Während der Auftraggeber nur mit dem Generalunternehmer rechtlich verbunden ist, stehen Generalunternehmer ihrerseits in Rechtsbeziehung zu ihren Subunternehmern.

Generalunternehmervertrag

Bei der Begriffsbestimmung spielt der Generalunternehmervertrag eine wichtige Rolle. Mit einem solchen entfällt für den AG der Aufwand der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen. Der GU beauftragt geeignete Firmen und Handwerker und geht mit den entsprechenden Subunternehmen Verträge ein. Für den Auftraggeber gelten daher nur die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag. Bei Komplikationen mit den Subunternehmen trägt der Generalunternehmer die Verantwortung und muss im Zweifelsfall rechtlich dafür einstehen. Aus Perspektive des AGs handelt es sich daher um ein geringeres Risiko.

Wichtige Vertragsaspekte

Der Werkvertrag zwischen AG und GU ist auch ohne notarielle Unterschrift gültig. Dennoch sollte er vor Unterschrift rechtlich geprüft werden. Hierfür empfiehlt sich ein Bausachverständiger oder ein Jurist. Zudem ist darauf zu achten, dass alle Aspekte in dem Schreiben berücksichtigt werden:

  • Bauleistungen: Bauleistungen des Generalunternehmens sollten möglichst detailliert beschrieben werden; die einzelnen Gewerke brauchen nicht erwähnt werden.
  • Kostenaufstellung: Für jede Leistung sollte eine Kostenaufstellung vorliegen. Ebenfalls wichtig ist der Zahlungsplan, in dem die verschiedenen Summen sowie deren Zahlungsfrist festgehalten wurden.
  • Baubeschreibung: Der Auftraggeber hat laut Bauvertragsrecht Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung. Ohne die Unterlagen zu Konstruktion, Technik und Ausbau haftet der Generalunternehmer.
  • Fertigstellungstermin: Der Vertrag beinhaltet den verbindlich festgelegten Fertigstellungstermin. Bei Nichteinhaltung ist in der Regel eine Vertragsstrafe vermerkt.
  • Rechtliche Bedingungen: AGB, Garantieerklärungen und andere rechtliche Rahmenbedingungen sollten dem Generalunternehmervertrag beiliegen.

Aufgaben: Was macht ein Generalunternehmer?

Zu den Aufgabenbereichen des Generalunternehmers gehört in erster Linie die Koordination der Leistungen aller am Vorhaben Beteiligten. Dazu zählt insbesondere die technische und zeitliche Koordination der von ihm beauftragen Subunternehmer. Das übergeordnete Ziel ist die schlüsselfertige Erstellung der vom Auftraggeber gewünschten (Bau-)Leistung. Häufig handelt es sich hierbei um Immobilien. Weiterhin steht der GU dem Auftraggeber in sämtlichen Fragen während der Bauausführung zur Seite. Da er der einzige Vertragspartner des AGs ist, trägt er die Gesamtverantwortung. Wird eine Baufirma oder ein Generalunternehmern einzig mit Planungsarbeiten anstatt mit Bauarbeiten beauftragt, ist die HOAI anwendbar.

Verantwortung und Haftung

Der Generalunternehmer steht im Vertragsverhältnis zu all seinen von ihm eingesetzten Nachunternehmern. Dies betrifft auch und insbesondere Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmen. Der GU haftet für das gesamte Auftragsvorhaben gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang. Davon ausgenommen sind die Planung des Projekts selbst sowie die Bauplanung. Diese bleibt Aufgabe des Bauherrn, der dafür meist Dritte wie Fachplaner und Architekten engagiert.

Gewährleistungen bei Subunternehmen

Wie bereits erwähnt, sind Generalunternehmen für Nachunternehmen verantwortlich. Da der Auftraggeber einzig mit Generalunternehmern einen Vertrag eingeht, obliegt dem GU auch die Verantwortung, dass die Leistungen der beauftragten Unternehmen den Wünschen des AGs entsprechen sowie pünktlich zum vereinbarten Termin fertig sind. Gewährleistungsansprüche stellt der Bauherr selbst an den GU, dieser wendet sich damit an die Nachunternehmer.

Risiken des Generalunternehmers

Mit der hohen Verantwortung gehen aufgrund der vertraglichen Bindungen hohe Risiken für den Generalunternehmer einher. Dazu gehören das Terminrisiko, das Abnahmerisiko und das Kalkulationsrisiko. Auch eventuelle Mängelansprüche sind zu berücksichtigen. Kalkulationsrisiken bestehen insbesondere, wenn die Ausschreibung eines Auftrags nicht en détail erfolgt. Häufig wird nur mit Leistungsprogrammen gearbeitet. Bei langer Bauzeit können Preiserhöhungen stattfinden, die in keinem Verhältnis zu einem festgelegten Pauschalpreis stehen. Terminrisiken äußern sich insbesondere in Form von Vertragsstrafen, falls nicht alle beteiligten Subunternehmer ihre Arbeiten fristgerecht erledigen.

Rechtliches Verhältnis zum Auftraggeber

Die Haftungsfrage hinsichtlich der Entlohnung der Arbeitnehmer richtet sich nach § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AentG). Dies betrifft das Verhältnis des zum GU ebenso wie das Verhältnis des GU zu Subunternehmern und deren Arbeitnehmern. Demnach haften Unternehmer, die andere Unternehmer beauftragen, für deren Verpflichtungen. Von Bedeutung ist hierbei auch § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG). Hält sich beispielsweise ein Subunternehmer nicht an die Mindestlohngesetzgebung, kann dies Haftungsfolgen für die anderen Beauftragenden davor haben. Darum tragen Vertragspartner dafür Sorge, dass eingesetzte Nachunternehmer rechtskonform handeln.

Abgrenzung und Unterschiede

In einer Erklärung zu Generalunternehmer ist eine begriffliche Abgrenzung von verwandten Bezeichnungen wichtig. Generalunternehmer unterscheiden sich etwa vom Totalunternehmer, vom Generalübernehmer, vom Bauträger und vom Teil-Generalunternehmer. Umgangssprachlich findet der Begriff Generalunternehmer gelegentlich auch Verwendung zur Beschreibung der Leistungen dieser anderen Unternehmerarten. Jedoch unterscheiden sich diese unter anderem im Umfang ihres Aufgabenbereichs.

Unterschied: Bauunternehmer & GU

Bauunternehmer sind im Hoch- und Tiefbau anzutreffen. Sie übernehmen sowohl Bauaufträge als auch Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsaufträge. Im Bausektor sind Betriebsleiter mit einer fachlichen Qualifikation wie einem Handwerksmeister oder einem Ingenieur in der entsprechenden Richtung einzustellen.

Totalunternehmer vs Generalunternehmer

Totalunternehmer übernehmen die Planung des Vorhabens. Daneben beauftragen sie Subunternehmen und vollbringen Eigenleistungen. Anders der Generalunternehmer, der einzig für die Koordination von Subunternehmen sowie die zu erbringende Eigenleistung verantwortlich ist. Die Planung obliegt in der Regel einem Dritten, etwa dem Kunden oder einem Architekten.

Generalübernehmer oder GU?

Ebenso wie der Totalunternehmer übernimmt auch der Generalübernehmer (GÜ) beziehungsweise Totalübernehmer die Planung des Projekts. Ihm obliegen sämtliche Koordinationsaufgaben, während er jedoch keine Eigenleistung erbringt. Als Totalübernehmer bietet er eine vollständige Organisation des Vorhabens. Im Gegensatz zum GU hat er kein eigenes Unternehmen für den Bau und beschäftigt keine eigenen Arbeiter, sondern delegiert alle Leistungen an Subunternehmer.

Unterschied GU und Bauträger

Bauträger bieten praktische Komplettpakete an: Sie erwerben das Grundstück, planen und koordinieren den Bau. Beauftragt der Auftraggeber einen Bauträger, entfällt somit die Suche nach einen Bauprokelt. Bei seiner Arbeit kann der Bauträger ebenfalls Subunternehmer beschäftigen, welche die Arbeit für ihn erleichtern. Der GU kümmert sich lediglich um das Haus, die Suche nach einem geeigneten Grundstück gehört nicht zu seinen Aufgaben.

Teil-Generalunternehmer

Typischerweise betrauen Auftraggeber einen Generalunternehmer mit der gesamten Erfüllung eines Auftrages. Es ist jedoch möglich, dem Generalunternehmer lediglich mit Teilleistungen zu beauftragen. So lassen sich beispielsweise einzelne Gewerke via Einzelvergabe an verschiedene Teil-Generalunternehmer auslagern. Bei Bauaufträgen kann etwa ein Teil-Generalunternehmer mit der Baukonstruktion beauftragt werden, während ein anderer für die Technik der Gebäude zuständig ist.

Generalunternehmervergabe im Vergabeverfahren

Bei öffentlichen Ausschreibungen gilt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistugnen. Sie besagt, dass das Vergabeverfahren nach Losen erfolgt (§ 5 VOB/A). Eine Gesamtvergabe ist dann möglich, wenn technische oder wirtschaftliche Gründe überwiegen. In diesem Fall ist zu belegen, dass die Umsetzung günstiger wäre oder, dass bestimmte Synergieeffekte eintreten. Ohne diese Begründung kann das Verfahren aufgrund von Verfahrensfehlern aufgehoben werden, sodass der Bieter bzw. Generalunternehmer den Zuschlag verliert.

Vergabe an Generalunternehmen: Vor- und Nachteile

Wieso sollte der Zuschlag an einen Generalunternehmer erfolgen? Egal ob Industriebau, Hausbau oder einer Altbausanierung – für den Einsatz eines GUs gibt es viele Gründe. Ein wesentlicher Vorteil ist die Einfachheit: Es existiert lediglich ein Ansprechpartner, der zugleich den Bau organisiert und die anfallenden Arbeiten verteilt. Der Generalunternehmer ist zudem für die Subunternehmen verantwortlich; in der Regel kennt er diese und kann sich auf ihre Arbeit verlassen. Der ausgehandelte Festpreis gewährt zudem eine gewisse Planungssicherheit: Selbst wenn die Kosten für die Baumaterialien steigen, bleiben für den Bauherren die ausgehandelten Preise bestehen.

Jedoch haben Bauherren keine Weisungsbefugnis den Handwerkern gegenüber, da sie dem Generalunternehmen unterstellt sind. Auch bei der Wahl der Gewerke hat der Auftraggeber kein Mitspracherecht, sondern muss sich auf das Urteilsvermögen der Generalunternehmer verlassen. Ebenfalls zu beachten: Der GU beurteilt den Baufortschritt unter Umständen nicht objektiv. Ein unabhängiger Gutachter kann hier Klarheit schaffen, indem er auf der Baustelle den Fortschritt des Hauses beurteilt. Zudem besteht da Risiko der Insolvenz, sodass der GU oder eines der Gewerke zahlungsunfähig wird. Daher ist es empfehlenswert, dass der Auftragnehmer eine Vertragserfüllungsbürgschaft einrichtet und damit alle wichtigen Aspekte gegenüber dem Kunden abzusichern. Auch mögliche Vorauszahlungen sollten mit einer Vorauszahlungssicherheit absichern.

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