Generalunternehmer (GU)

Der Begriff Generalunternehmer bezeichnet den von Auftraggebern mit der Ausführung bestimmter Aufträge betrauten Unternehmer. Generalunternehmer erbringen wesentliche Leistungen und spielen etwa bei Bauaufträgen eine zentrale Rolle. Anders als Generalübernehmer erbringen Generalunternehmer diese Leistungen selbst. Der GU bedient sich dabei häufig auch Nachunternehmern (Subunternehmern). Auftraggeber befinden sich hierbei nur mit dem Generalunternehmer in einer Rechtsbeziehung.

Generalunternehmer: Definition und Überblick

Der Generalunternehmer lässt sich als Gesamtunternehmer verstehen. Auftraggeber betrauen Generalunternehmer meist mit Bauaufträgen. Generalunternehmer verpflichten sich dabei zur Erfüllung des Auftrags. Zur Realisation des Vorhabens beschäftigen sie meist zusätzlich andere Unternehmer. Diese sind als Nachunternehmer oder Subunternehmer bekannt. Während der Auftraggeber nur mit dem Generalunternehmer rechtlich verbunden ist, stehen Generalunternehmer ihrerseits in Rechtsbeziehung zu ihren Subunternehmern.

Generalunternehmervertrag

Bei der Begriffsbestimmung spielt der Generalunternehmervertrag eine wichtige Rolle. Mit einem solchen entfällt für Auftraggeber der Aufwand der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen. Der GU sorgt für die Beauftragung geeigneter Firmen und Handwerker und geht mit den entsprechenden Subunternehmen Verträge ein. Für den Auftraggeber gelten daher nur die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag. Bei Komplikationen mit den Subunternehmen trägt der Generalunternehmer die Verantwortung und muss im Zweifelsfall rechtlich dafür einstehen. Aus Perspektive des Auftraggebers handelt es sich daher um ein geringeres Risiko.

Abgrenzung und Unterschiede

In einer Erklärung zu Generalunternehmer ist eine begriffliche Abgrenzung von verwandten Bezeichnungen wichtig. Generalunternehmer unterscheiden sich etwa vom Totalunternehmer, vom Generalübernehmer, vom Bauträger und vom Teil-Generalunternehmer. Umgangssprachlich findet der Begriff Generalunternehmer gelegentlich auch Verwendung zur Beschreibung der Leistungen dieser anderen Unternehmerarten. Jedoch unterscheiden sich diese unter anderem im Umfang ihres Aufgabenbereichs.

Totalunternehmer

Der Generalunternehmer erbringt einerseits Eigenleistungen und bezieht andererseits für bestimmte Aufgaben Subunternehmen mit ein. Die Planung obliegt allerdings meist einem Dritten, den Kunden gesondert beauftragen. Im Unterschied dazu übernehmen Totalunternehmer auch die Planung des Vorhabens. Ebenso erbringen sie neben der Beauftragung von Subunternehmern auch Eigenleistungen.

Generalübernehmer

Der Generalübernehmer übernimmt ebenso wie der Totalunternehmer auch die Planung. Ihm obliegen sämtliche Koordinationsaufgaben, während er jedoch keine Eigenleistung erbringt. Als Totalübernehmer bietet er eine vollständige Organisation des Vorhabens. Jedoch hat er kein eigenes Unternehmen für den Bau und beschäftigt keine eigenen Arbeiter, sondern delegiert alle Leistungen an Subunternehmer.

Bauträger

Bauträger stellen gleichzeitig Bauherren dar. Damit übernehmen sie das gesamte Bauvorhaben inklusive Planung und Koordination. Bauträger sind meist Unternehmen, die Gebäude auf zuvor erworbenen Grundstücken errichten. Der Verkauf dieser Bauwerke und Grundstücke kann sowohl im Vorfeld des Baus als auch während der Bauphase oder nach Fertigstellung erfolgen.

Teil-Generalunternehmer

Typischerweise betrauen Auftraggeber einen Generalunternehmer mit der gesamten Erfüllung eines Auftrages. Entscheiden sie sich jedoch dazu, nur für Teilleistungen (beispielsweise einzelne Gewerke) einen Generalunternehmer zu beauftragen, so handelt es sich dabei um einen Teil-Generalunternehmer. Bei Bauaufträgen kann beispielsweise ein Teil-Generalunternehmer mit der Baukonstruktion beauftragt werden, während ein anderer für die Technik der Gebäude zuständig ist.

Erfahren Sie Tipps und Tricks rund um das Thema öffentliche Vergabe. Fragen Sie einfach unverbindlich eine Schulung an. Unsere Experten beraten Sie gerne.

Schulung unverbindlich anfragen

Bei uns finden Sie alle relevanten Ausschreibungen, passend für Ihre Branche und Ihr Angebot. Suchen Sie jetzt nach für Sie interessanten Aufträgen.

Aufträge suchen

Erhalten Sie Tipps und Tricks für die Auftragsgewinnung zum Nachlesen. Nutzen Sie unser kostenloses E-Book und kurbeln Sie Ihren Vertrieb an.

Kostenloses E-Book erhalten

Aufgaben des Generalunternehmers

Zu den Aufgabenbereichen des Generalunternehmers gehört in erster Linie die Koordination der Leistungen aller am Vorhaben Beteiligten. Dazu zählt insbesondere die technische und zeitliche Koordination der von ihm beauftragen Subunternehmer. Das übergeordnete Ziel ist die schlüsselfertige Erstellung der vom Auftraggeber gewünschten (Bau-)Leistung. Weiterhin steht der GU dem Auftraggeber in sämtlichen Fragen während der Bauausführung zur Seite. Da er der einzige Vertragspartner des Auftraggebers ist, trägt er die Gesamtverantwortung.

Verantwortung und Haftung

Der Generalunternehmer steht im Vertragsverhältnis zu all seinen von ihm eingesetzten Nachunternehmern. Dies betrifft auch und insbesondere Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmern. Der GU haftet für das gesamte Auftragsvorhaben gegenüber dem Auftraggeber in vollem Umfang. Davon ausgenommen ist die Planung des Projekts selbst (auch die Bauplanung). Diese bleibt Aufgabe des Bauherrn beziehungsweise Auftraggebers, der dafür meist Dritte (beispielsweise Fachplaner und Architekten) engagiert.

Risiken des Generalunternehmers

Mit der hohen Verantwortung gehen aufgrund der vertraglichen Bindungen hohe Risiken für den Generalunternehmer einher. Dazu gehören das Terminrisiko, das Abnahmerisiko und das Kalkulationsrisiko. Auch eventuelle Mängelansprüche sind zu berücksichtigen. Kalkulationsrisiken bestehen insbesondere, wenn die Ausschreibung eines Auftrags nicht en détail erfolgt. Häufig wird nur mit Leistungsprogrammen gearbeitet. Bei langer Bauzeit können Preiserhöhungen stattfinden, die in keinem Verhältnis zu einem festgelegten Pauschalpreis stehen. Terminrisiken äußern sich insbesondere in Form von Vertragsstrafen, falls nicht alle beteiligten Subunternehmer ihre Arbeiten fristgerecht erledigen.

Rechtliches Verhältnis zum Auftraggeber

Die Haftungsfrage hinsichtlich der Entlohnung der Arbeitnehmer richtet sich nach § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AentG). Dies betrifft das Verhältnis des Auftraggebers zum GU ebenso wie das Verhältnis des GU zu Subunternehmern und deren Arbeitnehmern. Demnach haften Unternehmer, die andere Unternehmer beauftragen, für deren Verpflichtungen. Von Bedeutung ist hierbei auch § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG). Hält sich beispielsweise ein Subunternehmer nicht an die Mindestlohngesetzgebung, kann dies Haftungsfolgen für die anderen Beauftragenden davor haben. Darum tragen Vertragspartner dafür Sorge, dass eingesetzte Nachunternehmer rechtskonform handeln.