Generalunternehmer:in (GU)

Der Generalunternehmer beziehungsweise die Generalunternehmerin lässt sich als Gesamtunternehmer:in verstehen. Auftraggeber:innen betrauen Generalunternehmer:innen meist mit Bauaufträgen. Generalunternehmer:innen verpflichten sich dabei zur Erfüllung des Auftrags. Anders als Alleinunternehmer:innen, beschäftigen sie für das Bauvorhaben meist zusätzlich andere Unternehmen. Diese sind als Nachunternehmen oder Subunternehmen bekannt. Während Auftraggeber:innen nur mit den Generalunternehmer:innen rechtlich verbunden sind, stehen Generalunternehmer:innen ihrerseits in Rechtsbeziehung zu ihren Subunternehmer:innen.

Generalunternehmervertrag

Bei der Begriffsbestimmung spielt der Generalunternehmervertrag eine wichtige Rolle. Mit einem solchen entfällt für den AG der Aufwand der Koordination verschiedener Gewerke und Unternehmen. Der GU beauftragt geeignete Firmen und Handwerker:innen und geht mit den entsprechenden Subunternehmen Verträge ein. Für den oder die Auftraggeber:in gelten daher nur die Bestimmungen im Generalunternehmervertrag. Bei Komplikationen mit den Subunternehmen trägt der oder die Generalunternehmer:in die Verantwortung und muss im Zweifelsfall rechtlich dafür einstehen. Aus Perspektive des oder der AG handelt es sich daher um ein geringeres Risiko.

Wichtige Vertragsaspekte

Der Werkvertrag zwischen AG und GU ist auch ohne notarielle Unterschrift gültig. Dennoch sollte er vor Unterschrift rechtlich geprüft werden. Hierfür empfiehlt sich ein:e Bausachverständige:r oder ein:e Jurist:in. Zudem ist darauf zu achten, dass alle Aspekte in dem Schreiben berücksichtigt werden:

• Bauleistungen: Bauleistungen des Generalunternehmens sollten möglichst detailliert beschrieben werden; die einzelnen Gewerke brauchen nicht erwähnt werden.
• Kostenaufstellung: Für jede Leistung sollte eine Kostenaufstellung vorliegen. Ebenfalls wichtig ist der Zahlungsplan, in dem die verschiedenen Summen sowie deren Zahlungsfrist festgehalten werden.
• Baubeschreibung: Der oder die Auftraggeber:in hat laut Bauvertragsrecht Recht auf eine ausführliche Baubeschreibung. Ohne die Unterlagen zu Konstruktion, Technik und Ausbau haftet das Generalunternehmen.
• Fertigstellungstermin: Der Vertrag beinhaltet den verbindlich festgelegten Fertigstellungstermin. Bei Nichteinhaltung ist in der Regel eine Vertragsstrafe vermerkt.
• Rechtliche Bedingungen: AGB, Garantieerklärungen und andere rechtliche Rahmenbedingungen sollten dem Generalunternehmervertrag beiliegen.

Zu den Aufgabenbereichen des Generalunternehmens gehört in erster Linie die Koordination der Leistungen aller am Vorhaben Beteiligten. Dazu zählt insbesondere die technische und zeitliche Koordination der von ihm beauftragen Subunternehmen. Das übergeordnete Ziel ist die schlüsselfertige Erstellung der gewünschten (Bau-)Leistung. Häufig handelt es sich hierbei um Immobilien. Weiterhin steht der GU dem oder der Auftraggeber:in in sämtlichen Fragen während der Bauausführung zur Seite. Da er der oder die einzige Vertragspartner:in des oder der AG ist, liegt hier die Gesamtverantwortung. Wird eine Baufirma oder ein Generalunternehmen einzig mit Planungsarbeiten anstatt mit Bauarbeiten beauftragt, ist die HOAI anwendbar.

Verantwortung und Haftung

Das Generalunternehmen steht im Vertragsverhältnis zu all den von ihm eingesetzten Nachunternehmen. Dies betrifft auch und insbesondere Mängelansprüche gegenüber den Subunternehmen. Der GU haftet für das gesamte Auftragsvorhaben gegenüber dem oder der Auftraggeber:in in vollem Umfang. Davon ausgenommen sind die Planung des Projekts selbst sowie die Bauplanung. Diese bleibt Aufgabe des ider der Bauherr:in, allerdings werden dafür meist Dritte wie Fachplaner:innen und Architekt:innen engagiert.

Gewährleistungen bei Subunternehmen

Wie bereits erwähnt, sind Generalunternehmen für Nachunternehmen verantwortlich. Da Auftraggeber:innen einzig mit Generalunternehmen einen Vertrag eingehen, obliegt den GU auch die Verantwortung, dass die Leistungen der beauftragten Unternehmen den Wünschen des oder der AG entsprechen sowie pünktlich zum vereinbarten Termin fertig sind. Gewährleistungsansprüche stellen Bauherr:innen selbst an den oder die GU, diese:r wendet sich damit an die Nachunternehmen.

Risiken des Generalunternehmens

Mit der hohen Verantwortung gehen aufgrund der vertraglichen Bindungen hohe Risiken für den Generalunternehmer einher. Dazu gehören das Terminrisiko, das Abnahmerisiko und das Kalkulationsrisiko. Auch eventuelle Mängelansprüche sind zu berücksichtigen. Kalkulationsrisiken bestehen insbesondere, wenn die Ausschreibung eines Auftrags nicht en détail erfolgt. Häufig wird nur mit Leistungsprogrammen gearbeitet. Bei langer Bauzeit können Preiserhöhungen stattfinden, die in keinem Verhältnis zu einem festgelegten Pauschalpreis stehen. Terminrisiken äußern sich insbesondere in Form von Vertragsstrafen, falls nicht alle beteiligten Subunternehmer ihre Arbeiten fristgerecht erledigen.

Die Haftungsfrage hinsichtlich der Entlohnung der Arbeitnehmer:innen richtet sich nach § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AentG). Dies betrifft das Verhältnis zum GU ebenso wie das Verhältnis des GU zu den Subunternehmen und deren Arbeitnehmer:innen. Demnach haften Unternehmen, die andere Unternehmen beauftragen, für deren Verpflichtungen. Von Bedeutung ist hierbei auch § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG). Hält sich beispielsweise ein Subunternehmen nicht an die Mindestlohngesetzgebung, kann dies Haftungsfolgen für die anderen Beauftragenden davor haben. Darum tragen Vertragspartner:innen dafür Sorge, dass eingesetzte Nachunternehmer:innen rechtskonform handeln.

In einer Erklärung zu Generalunternehmer:innen ist eine begriffliche Abgrenzung von verwandten Bezeichnungen wichtig. Generalunternehmer:innen unterscheiden sich etwa vom Totalunternehmer:innen, vom Generalübernehmer:innen, vom Bauträger:innen und vom Teil-Generalunternehmer:innen. Umgangssprachlich findet der Begriff Generalunternehmer:in gelegentlich auch Verwendung zur Beschreibung der Leistungen dieser anderen Unternehmerarten. Jedoch unterscheiden sich diese unter anderem im Umfang ihres Aufgabenbereichs.

Unterschied: Bauunternehmer:in & GU

Bauunternehmer:innen sind im Hoch- und Tiefbau anzutreffen. Sie übernehmen sowohl Bauaufträge als auch Reparatur-, Wartungs- und Modernisierungsaufträge. Im Bausektor sind Betriebsleiter:innen mit einer fachlichen Qualifikation wie einem oder einer Handwerksmeister:in oder einem beziehungsweise einer Ingenieur:in in der entsprechenden Richtung einzustellen.

Totalunternehmer:in vs Generalunternehmer:in

Totalunternehmer:innen übernehmen die Planung des Vorhabens. Daneben beauftragen sie Subunternehmen und vollbringen Eigenleistungen. Anders der Generalunternehmer:innen, der einzig für die Koordination von Subunternehmen sowie die zu erbringende Eigenleistung verantwortlich ist. Die Planung obliegt in der Regel einer dritten Partei, etwa dem Kunden bezeihungsweise der Kundin oder einem Architekten beziehungsweise einer Architektin.

Generalübernehmer:in oder GU?

Ebenso wie Totalunternehmer:innen übernehmen auch Generalübernehmer:innen (GÜ) beziehungsweise Totalübernehmer:innen die Planung des Projekts. diesen obliegen sämtliche Koordinationsaufgaben, erbringen jedoch keine Eigenleistung. Totalübernehmer:innen bieten eine vollständige Organisation des Vorhabens. Im Gegensatz zum GU hat er oder sie kein eigenes Unternehmen für den Bau und beschäftigt keine eigenen Arbeiter:innen, sondern delegiert alle Leistungen an Subunternehmen.

Unterschied GU und Bauträger:in

Bauträger:innen bieten praktische Komplettpakete an: Sie erwerben das Grundstück, planen und koordinieren den Bau. Beauftragt der oder die Auftraggeber:in eine:n Bauträger:in, entfällt somit die Suche nach einen Bauprojekt. Bei der Arbeit können Bauträger:innen ebenfalls Subunternehmen beschäftigen, die die Arbeit für sie erleichtern. GU kümmern sich lediglich um das Haus, die Suche nach einem geeigneten Grundstück gehört nicht zu den Aufgaben.

Teil-Generalunternehmer:in

Typischerweise betrauen Auftraggeber:innen eine:n Generalunternehmer:in mit der gesamten Erfüllung eines Auftrags. Es ist jedoch möglich, Generalunternehmer:innen lediglich mit Teilleistungen zu beauftragen. So lassen sich beispielsweise einzelne Gewerke via Einzelvergabe an verschiedene Teil-Generalunternehmer:innen auslagern. Bei Bauaufträgen kann etwa ein:e Teil-Generalunternehmer:in mit der Baukonstruktion beauftragt werden, während ein:e andere:r für die Technik der Gebäude zuständig ist.

Bei öffentlichen Ausschreibungen gilt die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistugnen. Sie besagt, dass das Vergabeverfahren nach Losen erfolgt (§ 5 VOB/A). Eine Gesamtvergabe ist dann möglich, wenn technische oder wirtschaftliche Gründe überwiegen. In diesem Fall ist zu belegen, dass die Umsetzung günstiger wäre oder, dass bestimmte Synergieeffekte eintreten. Ohne diese Begründung kann das Verfahren aufgrund von Verfahrensfehlern aufgehoben werden, sodass Bieter:innen bzw. Generalunternehmer:innen den Zuschlag verlieren.

Wieso sollte der Zuschlag an ein Generalunternehmen erfolgen? Egal ob Industriebau, Hausbau oder einer Altbausanierung – für den Einsatz eines GUs gibt es viele Gründe. Ein wesentlicher Vorteil ist die Einfachheit: Es existiert lediglich ein:e Ansprechpartner:in, der beziehungsweise die zugleich den Bau organisiert und die anfallenden Arbeiten verteilt. Das Generalunternehmen ist zudem für die Subunternehmen verantwortlich; in der Regel kennt der oder die GU diese und kann sich auf ihre Arbeit verlassen. Der ausgehandelte Festpreis gewährt zudem eine gewisse Planungssicherheit: Selbst wenn die Kosten für die Baumaterialien steigen, bleiben für Bauherr:innen die ausgehandelten Preise bestehen.

Jedoch haben Bauherr:innen keine Weisungsbefugnis den Handwerker:innen gegenüber, da sie dem Generalunternehmen unterstellt sind. Auch bei der Wahl der Gewerke haben Auftraggeber:innen kein Mitspracherecht, sondern müssen sich auf das Urteilsvermögen der Generalunternehmer:innen verlassen. Ebenfalls zu beachten: Der oder die GU beurteilt den Baufortschritt unter Umständen nicht objektiv. Ein:e unabhängige:r Gutachter:in kann hier Klarheit schaffen, indem er oder sie auf der Baustelle den Fortschritt des Hauses beurteilt. Zudem besteht das Risiko der Insolvenz, sodass der oder die GU oder eines der Gewerke zahlungsunfähig wird. Daher ist es empfehlenswert, dass Auftragnehmer:innen eine Vertragserfüllungsbürgschaft einrichtet und damit alle wichtigen Aspekte gegenüber den Kund:innen absichern. Auch mögliche Vorauszahlungen sollten mit einer Vorauszahlungssicherheit abgesichert werden.