Generalübernehmer

Der Generalübernehmer verpflichtet sich zur Erstellung des Gesamtwerkes. Im Baubereich vergibt der Auftraggeber (Bauherr) einen Auftrag an den GÜ und schließt mit diesem einen Bauträgervertrag ab. Ein Bauträger ist gemäß der Definition meist ein Generalübernehmer. Arbeiten mehrere Generalübernehmer zusammen, so handelt es sich bei der Kooperation meist um eine Arbeitsgemeinschaft (ARGE) und somit um eine BGB-Gesellschaft gemäß §§ 705 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Generalübernehmer ohne Werkleistungen

Gemäß der Generalübernehmer Definition ist der abgeschlossene Vertrag ein Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB. Ergänzt wird das BGB in der Regel durch zusätzlich vereinbarte Regelungen der VOB/B. Weiterhin fließen die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB und § 650u BGB (Bauträgervertrag) in die Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeber und Generalübernehmer ein. Gemäß der Begriffserklärung übernimmt dieser die Koordination des Auftrags, erbringt aber selbst keine Werkleistungen. Der Generalübernehmer führt kein eigenes Bauunternehmen, beschäftigt keine Bauarbeiter und verfügt über keine Handwerkerkapazitäten.

Abgrenzung des Generalübernehmers

Im Sprachgebrauch ist die Generalübernehmer Begriffserklärung nicht immer einheitlich. Der Generalunternehmer führt Werkleistungen aus, der Generalübernehmer erbringt tatsächlich keine eigenen Werkleistungen für den Auftraggeber. Der GÜ, der auch als Totalunternehmer bezeichnet wird, muss keinen eigenen Baubetrieb führen. Die vom GÜ übernommenen Leistungen werden von Subunternehmern (Nachunternehmern) ausgeführt. Der Generalübernehmer ist jedoch verantwortlich für die Gesamtkonzeption. Dabei übernimmt er regelmäßig das Bauprogramm, die Konstruktion und die Überwachung der Ausführung des Baus.

Subunternehmer, Generalunternehmer und Generalübernehmer

Die vom Generalübernehmer beauftragten Subunternehmer können ihrerseits wiederum Nachunternehmer mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen. Der GÜ kann so andere Generalunternehmer, aber auch Generalübernehmer verpflichten. Er schließt dazu Werkverträge gemäß §§ 631 ff. BGB ab, die durch die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB ergänzt werden. Während der Generalunternehmer Werkleistungen ausführt, obliegt dem Generalübernehmer lediglich die Vermittlung und Kontrolle. Nach der Generalübernehmer Definition führt er keine eigenen Werkleistungen aus. Generalunternehmer hingegen übernehmen regelmäßig keinerlei Planungsleistungen.

Beispiel zum Generalübernehmer und Generalunternehmer

Der Bauherr besitzt ein Grundstück, das bebaut werden soll. Die Planung des Baus erfolgt durch einen Architekten. Mit seiner Erklärung zum Generalübernehmer übernimmt der Architekt die Leitung des Projekts und beauftragt einen Generalunternehmer mit der Errichtung des Eigenheims. Im zwischen Bauherr und Generalübernehmer (Architekt) geschlossenen Vertrag ist ein fester Preis und Fertigstellungstermin vereinbart. Die Übergabe erfolgt durch den Generalübernehmer als schlüsselfertiges Bauprojekt. Der Architekt als Generalübernehmer beauftragt seinerseits einen Generalunternehmer mit der Errichtung des geplanten Baus.

Vertrag zwischen Architekt und Bauherr

Der zwischen Architekt und GU geschlossene Vertrag regelt, dass der GU nicht alle Werkleistungen selbst erbringen muss. Der Generalunternehmer schließt mit Subunternehmern Verträge zu den einzelnen Werkleistungen ab, er selbst übernimmt lediglich die Fertigstellung des Rohbaus. Ausgeführt werden die Werkleistungen zur Erstellung des Eigenheims vom Generalunternehmer und den von ihm beauftragten Sub- oder Nachunternehmern. Der Architekt liefert gemäß der Generalübernehmer die Planung und ist verantwortlich für die Überwachung von Gewerken und des Baufortschritts.

Vorteile eines Generalübernehmers für den Bauherrn

  • Kostenplanung (Fertigstellung zum Festpreis)
  • Terminplanung und fristgerechte Fertigstellung
  • Fachliche Kompetenz des Generalübernehmers
  • Generalübernehmer ist alleiniger Ansprechpartner des Auftraggebers
  • Mängelhaftung durch den Generalübernehmer
  • Bauprojekt aus einer Hand

Schlüsselfertiges Bauen mit dem Generalübernehmer

Die Leistung des Generalübernehmers besteht aus der Bauplanung sowie der Übernahme von Verwaltung und Koordination des Gesamtprojekts. Die Werkleistungen führen Subunternehmer und Generalunternehmer (Hauptunternehmer) aus. Zwischen Bauherrn und Generalübernehmer wird meist ein Pauschalvertrag geschlossen, damit das Projekt zum Festpreis fertiggestellt wird. Laut der Generalübernehmer Definition kann dieser die Planung selbst ausführen oder ebenfalls an Fremdunternehmen vergeben.

Musterverträge für die Bauausführung

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V. (HDB) hält Muster-Vertragsformulare bereit, die an die neuere Rechtslage und -sprechung angepasst sind. Das Formular FSB 2017-1 entspricht dem Schlüsselfertigstellungsvertrag. Zur Verfügung stehen weiterhin der Generalunternehmervertrag (FSB 2017-1), ein Vertrag zur Beauftragung von Nachunternehmern (FSB 2017-2) sowie Verträge zur Arbeitnehmerbeschäftigung (FSB 2017-3a und FSB 2017-3b).

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