Generalübernehmer

Der Generalübernehmer beziehungsweise die Generalübernehmerin verpflichtet sich zur Erstellung des Gesamtwerkes. Im Baubereich vergibt der oder die Auftraggeber:in (Bauherr:in) einen Auftrag an den oder die und schließt mit diesem oder dieser einen Bauträgervertrag ab. Ein:e Bauträger:in ist gemäß der Definition meist ein:e Generalübernehmer:in. Arbeiten mehrere Generalübernehmer:innen zusammen, so handelt es sich bei der Kooperation meist um eine Arbeitsgemeinschaft (ARGE) und somit um eine BGB-Gesellschaft gemäß §§ 705 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Generalübernehmer ohne Werkleistungen

Gemäß der Generalübernehmer:innen Definition ist der abgeschlossene Vertrag ein Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB. Ergänzt wird das BGB in der Regel durch zusätzlich vereinbarte Regelungen der VOB/B. Weiterhin fließen die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB und § 650u BGB (Bauträgervertrag) in die Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeber:in und Generalübernehmer:in ein. Gemäß der Begriffserklärung übernimmt dieser die Koordination des Auftrags, erbringt aber selbst keine Werkleistungen. Der oder die Generalübernehmer:in führt kein eigenes Bauunternehmen, beschäftigt keine Bauarbeiter:innen und verfügt über keine Handwerkerkapazitäten.

Abgrenzung des Generalübernehmers

Im Sprachgebrauch ist die Generalübernehmer Begriffserklärung nicht immer einheitlich. Der oder die Generalunternehmer:in führt Werkleistungen aus, der oder die Generalübernehmer:in erbringt tatsächlich keine eigenen Werkleistungen für den oder die Auftraggeber:in. Der oder die GÜ, wird auch als Totalunternehmer bezeichnet, muss keinen eigenen Baubetrieb führen. Die übernommenen Leistungen werden von Subunternehmen (Nachunternehmen) ausgeführt. Der oder die Generalübernehmer:in ist jedoch verantwortlich für die Gesamtkonzeption. Dabei übernimmt er oder sie regelmäßig das Bauprogramm, die Konstruktion und die Überwachung der Ausführung des Baus.

Subunternehmer, Generalunternehmer und Generalübernehmer

Die vom Generalübernehmen beauftragten Subunternehmen können ihrerseits wiederum Nachunternehmen mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen. Der GÜ kann so andere Generalunternehmen, aber auch Generalübernehmen verpflichten. Er schließt dazu Werkverträge gemäß §§ 631 ff. BGB ab, die durch die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB ergänzt werden. Während der oder die Generalunternehmer:in Werkleistungen ausführt, obliegt dem Generalübernehmen lediglich die Vermittlung und Kontrolle. Nach der Generalübernehmer:innen Definition führt er oder sie keine eigenen Werkleistungen aus. Generalunternehmen hingegen übernehmen regelmäßig keinerlei Planungsleistungen.

Beispiel zum Generalübernehmer und Generalunternehmer

Der oder die Bauherr:in besitzt ein Grundstück, das bebaut werden soll. Die Planung des Baus erfolgt durch einen Architekten beziehungsweise eine Architektin. Mit seiner oder ihrer Erklärung zum Generalübernehmer beziehungsweise Generalübernehmerin übernimmt der oder die Architekt:in die Leitung des Projekts und beauftragt ein Generalunternehmen mit der Errichtung des Eigenheims. Im zwischen Bauherr:in und Generalübernehmer:in (Architekt:in) geschlossenen Vertrag ist ein fester Preis und Fertigstellungstermin vereinbart. Die Übergabe erfolgt durch den oder die Generalübernehmer:in als schlüsselfertiges Bauprojekt. Der oder die Architekt:in als Generalübernehmer:in beauftragt seiner- beziehungsweise ihrerseits eine:n Generalunternehmer:in mit der Errichtung des geplanten Baus.

Vertrag zwischen Architekt und Bauherr

Der zwischen Architekt:in und GU geschlossene Vertrag regelt, dass der oder die GU nicht alle Werkleistungen selbst erbringen muss. Der oder die Generalunternehmer:in schließt mit Subunternehmer:innen Verträge zu den einzelnen Werkleistungen ab, er oder sie selbst übernimmt lediglich die Fertigstellung des Rohbaus. Ausgeführt werden die Werkleistungen zur Erstellung des Eigenheims vom Generalunternehmen und den von ihm beauftragten Sub- oder Nachunternehmer:innen. Der oder die Architekt:in liefert gemäß der Generalübernehmer:innen die Planung und ist verantwortlich für die Überwachung von Gewerken und des Baufortschritts.

Auftragsvergabe über Generalübernehmer

Vorteile eines Generalübernehmers für den Bauherrn

  • Kostenplanung (Fertigstellung zum Festpreis)
  • Terminplanung und fristgerechte Fertigstellung
  • Fachliche Kompetenz des Generalübernehmers beziehungsweise der Generalübernehmerin
  • Generalübernehmer:in ist alleinige:r Ansprechpartner:in des Auftraggebers beziehugnsweise der Auftraggeberin
  • Mängelhaftung durch den oder die Generalübernehmer:in
  • Bauprojekt aus einer Hand

Schlüsselfertiges Bauen mit dem Generalübernehmer

Die Leistung des Generalübernehmers beziehungsweise der Generalübernehmerin besteht aus der Bauplanung sowie der Übernahme von Verwaltung und Koordination des Gesamtprojekts. Die Werkleistungen führen Subunternehmer:innen und Generalunternehmer:innen (Hauptunternehmer:innen) aus. Zwischen Bauherr:innen und Generalübernehmer:innen wird meist ein Pauschalvertrag geschlossen, damit das Projekt zum Festpreis fertiggestellt wird. Laut der Generalübernehmer:innen Definition kann diese:r die Planung selbst ausführen oder ebenfalls an Fremdunternehmen vergeben.

Musterverträge für die Bauausführung

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V. (HDB) hält Muster-Vertragsformulare bereit, die an die neuere Rechtslage und -sprechung angepasst sind. Das Formular FSB 2017-1 entspricht dem Schlüsselfertigstellungsvertrag. Zur Verfügung stehen weiterhin der Generalunternehmervertrag (FSB 2017-1), ein Vertrag zur Beauftragung von Nachunternehmer:innen (FSB 2017-2) sowie Verträge zur Arbeitnehmerbeschäftigung (FSB 2017-3a und FSB 2017-3b).

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