Leistungsphasen nach HOAI

Die HOAI, kurz für „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“, legt fest, wie Architekten und Ingenieure in den Bereichen Architektur, Stadtplanung und Bauwesen vergütet werden. Sie dient als Orientierung für die Honorarvereinbarung und berechnet die Vergütung unter anderem nach Bauwerksart, Schwierigkeitsgrad und Projektkosten.

Ursprünglich 1977 eingeführt, definiert die HOAI Grundleistungen, die für die Auftragsdurchführung notwendig sind, sowie optionale besondere Leistungen. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs 2019 ist sie kein zwingendes Preisrecht mehr, sondern bietet heute Richtwerte für Honorare, die frei vereinbart werden können. Ausgenommen sind Leistungen, die keinen direkten Bezug zum Bauwerk haben, wie bestimmte Ingenieur- und Vermessungsleistungen.

Die Leistungsphasen nach HOAI sind aufeinander aufbauende und in sich abgeschlossene Aufgabenbereiche. Sie definieren, welche Leistungen Architekten und Ingenieure zu welchem Zeitpunkt im Rahmen eines Vertrags erbringen sollten.

Die Anzahl der Leistungsphasen unterscheidet sich je nach Art des Bauvorhabens, in der Regel gibt es jedoch neun Phasen, auf die sich dieses Modell konzentriert. Die HOAI dient dabei als Orientierungsgrundlage dafür, welches Honorar für Architekten- und Planungsleistungen angemessen ist.

Welche Rolle spielen die Leistungsphasen in der HOAI?

Leistungsphasen strukturieren den gesamten Projektablauf und bilden die Grundlage für die Honorarverteilung, da jeder Phase ein bestimmter Anteil am Gesamthonorar zugeordnet wird.

Sie sorgen damit für eine klare Organisation der Planungsleistungen, eine transparente Vergütung und rechtliche Absicherung innerhalb eines Vertrags.

Die HOAI bewertet und honoriert ausschließlich Leistungsphasen, die aus mehreren Grundleistungen bestehen, und unterteilt das Honorar nicht auf einzelne Grundleistungen. Besondere Leistungen, die darüber hinausgehen, sind zwar aufgeführt, werden aber weder vollständig erfasst noch bewertet.

Eine Leistungsphase ist eine Gruppe an Grundleistungen, also an Leistungen, die erforderlich sind, um einen Auftrag ordnungsgemäß zu erfüllen. Das Honorar, das durch die HOAI für eine Leistungsphase vorgeschlagen wird, ist so kalkuliert, dass alle in dieser Phase vorgesehenen Grundleistungen abgedeckt werden. Eine Unterteilung des Honorars nach einzelnen Grundleistungen erfolgt jedoch nicht, da die Leistungsphasen die kleinsten bewerteten Einheiten der HOAI darstellen. Sollen Planer:innen nur mit einzelnen Grundleistungen beauftragt werden, bietet die HOAI dafür keine explizite Orientierung. Besondere Leistungen, also Leistungen, die über die Grundleistungen hinausgehen, sind vom Bewertungssystem der HOAI nicht erfasst; sie werden zwar aufgelistet, aber weder vollständig noch mit einem eigenen Honorar bewertet.

Nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gibt es neun Leistungsphasen. Sie decken zusammen den gesamten strukturierten Ablauf eines Bauprojekts ab – von der ersten Grundlagenermittlung über Planung, Genehmigung und Ausführung bis hin zur abschließenden Betreuung und Dokumentation.

Jede Phase baut auf den Ergebnissen der vorherigen auf und definiert die jeweiligen Leistungen, Verantwortlichkeiten und Honoraranteile. Diese einzelnen Phasen sind:

• LP1: Grundlagenermittlung
• LP2: Vorplanung
• LP3: Entwurfsplanung
• LP4: Genehmigungsplanung
• LP5: Ausführungsplanung
• LP6: Vorbereitung der Vergabe
• LP7: Mitwirkung bei der Vergabe
• LP8: Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation
• LP9: Objektbetreuung

Im Rahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) sind die Leistungsphasen detailliert geregelt, insbesondere im § 34 Leistungsbild Gebäude und Innenräume, der die neun einzelnen Phasen beschreibt. Jede Phase hat konkrete Aufgaben: von der Ideenfindung, Analyse und Entwurfsplanung über Genehmigungsunterlagen, Kostenkontrolle und Bauleitung bis zur abschließenden Dokumentation und Abnahme, wodurch das Projekt systematisch begleitet wird.

Die folgenden Abschnitte geben einen detaillierten Einblick in die Inhalte der jeweiligen Leistungsphasen:

Leistungsphase 1: Welche Inhalte umfasst die Grundlagenermittlung?

In der Grundlagenermittlung werden die Rahmenbedingungen des Bauvorhabens geklärt, darunter die Wünsche der Bauherren, die finanziellen Möglichkeiten sowie die Gegebenheiten des Grundstücks. Ziel ist es, eine solide Grundlage für die weitere Planung zu schaffen.

Dazu gehören zum einen die individuellen Vorstellungen und (finanziellen) Möglichkeiten der Bauherren beziehungsweise einer Bauherrin. Zum anderen sind auch naturgegebene Aspekte, etwa Besonderheiten des zur Verfügung stehenden Grundstückes, zu berücksichtigen, weshalb in der Regel eine Ortbesichtigung notwendig ist. Der oder die Planende ist dazu verpflichtet, die Auftraggeberseite über mögliche Schwierigkeiten aufzuklären beziehungsweise über die Notwendigkeit bestimmter Untersuchungen zu beraten. Es muss etwa mitgeteilt werden, ob und in welchem Umfang Sondermaschinen oder die Einbeziehung zusätzlicher Gewerke notwendig sind. Zudem muss geklärt werden, welche weiteren Fachpersonen an der Planung beteiligt werden müssen oder sollten, etwa Tragwerksplaner:innen. Der oder die Architekt:in oder Ingenieur:in muss die Ergebnisse der Leistungsphase zusammenfassen, gegebenenfalls erläutern und dokumentieren, damit die Grundlagen für die folgenden Phasen zur Verfügung stehen.

Leistungsphase 2: Was gehört zur Vorplanung?

In der Vorplanung wird ein erster Entwurf erstellt, der zeigt, wie sich die Vorstellungen der Bauherren umsetzen lassen und ob das Projekt genehmigungsfähig ist. Außerdem wird eine grobe Kostenschätzung erstellt.

Die zweite Phase ist vielmehr eine Zwischenphase. Die in Phase 1 erworbenen Kenntnisse werden analysiert und auf ihrer Basis ein erster, skizzenhafter Entwurf des Gebäudes erstellt, aus dem der Grundriss, Schnitt und die Ansicht hervorgehen. Auch die Raumfunktionen, -größen und die Gestalt des Hauses sollten schon ansatzweise zu erkennen sein. Mithilfe von Skizzen und Erläuterungen wird ein Planungskonzept erstellt. So wird ermittelt, wie sich die Vorstellung der Bauherr:innen umsetzen lässt und ob das Bauvorhaben in dieser Form genehmigungsfähig ist. Dazu müssen bestehende Vorgaben, etwa aus einer Bebauungsplanung oder der Landesbauordnung besprochen und das Projekt gegebenenfalls angepasst werden. In dieser Phase wird auch Kontakt zu den jeweiligen Behörden aufgenommen, um weitere Informationen einzuholen. Dies bildet die Grundlage für die konkrete Entwurfsplanung, die in Phase 3 vorgesehen ist.

Zudem wird eine erste Kostenschätzung erstellt. Dazu werden etwa der geplante Ausführungsstandard sowie die Brutto-Grundfläche einbezogen, sodass sich ein ungefährer Rahmen ergibt, in dem sich das Vorhaben preislich bewegen wird.

Leistungsphase 3: Was wird in der Entwurfsplanung konkret erstellt?

In der Entwurfsplanung entsteht ein vollständiger Bauentwurf, der alle technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Vorgaben berücksichtigt. Parallel dazu wird eine detaillierte Kostenberechnung erstellt, die als Grundlage für die weitere Planung dient.

Auf Basis der in Phase 2 erarbeiteten Skizze wird nun ein vollständiges Planungskonzept erarbeitet. Am Ende soll ein kompletter Entwurf stehen. Der Detailgrad und Maßstab dieser ersten bautechnisch relevanten Zeichnung ist teilweise in der HOAI festgelegt. Die Zeichnung muss alle wichtigen Zusammenhänge des Bauvorhabens und die relevanten Vorgaben und Bedingungen berücksichtigen. Dazu gehören behördliche Vorgaben, aber auch wirtschaftliche Vorgaben der Auftraggeberseite, funktionale Voraussetzungen sowie städtebauliche, ökologische und soziale Zusammenhänge. Die Zeichnungen werden dabei in einem Maßstab erstellt, der sich nach Art und Größe des Objekts richtet: bei Gebäuden typischerweise 1:100, bei Innenräumen zwischen 1:50 und 1:20, abhängig vom erforderlichen Detaillierungsgrad.

Bei der Erstellung des Entwurfs wirken alle fachlich an der Planung beteiligten Personen mit, denn nur, wenn alle einzelnen Planungselemente zusammengeführt werden, kann ein umfassendes Ergebnis vorliegen, das alle Bereiche des Bauvorhabens abdeckt. Zudem werden in dieser Phase viele Verhandlungen mit Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens geführt. Alle strittigen Punkte müssen geklärt und gegebenenfalls angepasst werden.

In dieser Phase stehen darüber hinaus die ersten Kostenberechnung an, die in der Regel gemäß DIN 276 durchgeführt werden. Diese Berechnung wird mit der Kostenschätzung verglichen, damit der finanzielle Rahmen des Projektes im Blick gehalten wird.

Je nach Art des Bauwerks ist auch die Erstellung eines Baustellenplans vorgesehen. Darin werden Kosten, zeitliche Abläufe und alle notwendigen Maßnahmen festgehalten. Grundsätzlich müssen die Ergebnisse aber immer zusammengefasst, erläutert und dokumentiert werden.

Leistungsphase 4: Welche Aufgaben fallen in die Genehmigungsplanung?

In der Genehmigungsplanung wird der vollständige Bauantrag erstellt, inklusive aller Zeichnungen, Anlagen und gegebenenfalls Sonderanträge. Damit wird die behördliche Genehmigung vorbereitet.

Diese Leistungsphase ist in der HOAI am genauesten umrissen, denn hier geht es um die Erstellung eines vollständigen, genehmigungsfähigen Bauantrags inklusive aller notwendigen Zeichnungen und Anlagen. Zu den Genehmigungsunterlagen gehören auch Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen, die eingereicht und über die eventuell mit den Behörden verhandelt werden muss. Der Großteil der Vorarbeit wurde in der vorherigen Phase schon geleistet, aber nun geht es ins Detail. Alle einzuhaltenden Vorgaben sind gesetzlich geregelt und können bei der zuständigen Behörde angefragt werden. Wichtig ist, dass der oder die Beauftragte über eine Bauvorlagenberechtigung verfügt. Das ist nicht bei allen Architekt:innen oder Ingenieur:innen der Fall. In manchen Bundesländern haben Handwerksmeister:innen auch eine kleine Bauvorlagenberechtigung, in anderen nicht.

Leistungsphase 5: Was bedeutet Ausführungsplanung im Detail?

Die Ausführungsplanung umfasst die detaillierten technischen Zeichnungen und Berechnungen, die für die reibungslose Umsetzung auf der Baustelle notwendig sind. Sie enthält präzise Angaben zu Maßen, Materialien und Verarbeitung.

In den Leistungsphasen 1-4 wurden die Grundlagen für die Leistungsphase 5 gelegt, in der es insbesondere darum geht, die Planungsunterlagen zu erstellen. Im Gegensatz zu den Genehmigungsunterlagen enthalten diese, neben Maßen und Materialangaben auch Angaben zu Beschaffenheit, Toleranz und Verarbeitung. Die Zeichnungen werden nach Art und Größe des Objekts im erforderlichen Detaillierungsgrad erstellt: bei Gebäuden typischerweise 1:50 bis 1:1, bei Innenräumen 1:20 bis 1:1. Zudem werden Tabellen erstellt, in denen Berechnungen und Dimensionierungen für alle ausführenden Gewerke enthalten sind, etwa Baustoffe, Material, Leistungswerte, Kenndaten und gegebenenfalls eingeforderte Hersteller:innen. Dabei sollte nicht vergessen werden, den Terminplan für die Baustelle fortzuschreiben. In dieser Phase ist besondere Aufmerksamkeit geboten, denn in der Regel ist der oder die zuständige Planer:in dieser Phase in der Haftung, wenn es später aufgrund von Planungsfehlern zu Problemen auf der Baustelle kommt.

Leistungsphase 6: Welche Leistungen umfasst die Vorbereitung der Vergabe?

In der Vorbereitung der Vergabe werden alle Ausschreibungsunterlagen erstellt, darunter die detaillierte Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis. Außerdem erfolgt eine Kostenkontrolle.

Bevor es zur Vergabe geht, muss ein Vergabetermin festgelegt werden. Bis zu diesem muss insbesondere die Leistungsbeschreibung im Detail stehen. Dazu gehört auch die Erstellung eines Leistungsverzeichnisses auf Grundlage einer Mengenermittlung anhand der Ausführungsplanung. Der oder die Architekt:in oder Ingenieur:in stellt auch die anderen notwendigen Unterlagen zusammen, die dem Leistungsverzeichnis beigelegt werden sollen, und prüft deren Vollständigkeit. Wenn die Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnis steht, wird diese noch mit anderen Beteiligten abgestimmt und koordiniert. Zudem werden die Unterlagen auf die Anforderungen des Vergabeverfahrens vorbereitet, und es wird eine weitere Kostenkontrolle durchgeführt, um sicherzustellen, dass der finanzielle Rahmen eingehalten wird.

Leistungsphase 7: Wie läuft die Mitwirkung bei der Vergabe ab?

In dieser Phase werden Angebote eingeholt, geprüft und verhandelt, bis die Bauherren die Aufträge vergeben. Der oder die Planende unterstützt dabei organisatorisch und durch Kostenkontrolle.

Jetzt geht es darum, die Leistung nach Plan der Leistungsbeschreibung zu vergeben. Auch hierbei kann der Architekt mitwirken. Dazu gehören etwa das Zusammenstellen der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche, das Einholen von Angeboten, inklusive ihrer Überprüfung und Wertung, das Verhandeln mit den Bieter:innen bis hin zur Auftragserteilung. Wichtig ist auch in diesem Schritt wieder eine Kostenkontrolle durch einen Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung.

Leistungsphase 8: Welche Aufgaben fallen in die Objektüberwachung?

Die Objektüberwachung stellt sicher, dass die Bauausführung den Plänen, Genehmigungen und Verträgen entspricht. Dazu gehören Bauleitung, Koordination, Kostenkontrolle und die Abnahme von Leistungen.

Während der Bauausführung ist es Aufgabe des Planenden, diese auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen zu überprüfen. Dazu müssen alle fachlich beteiligten koordiniert werden, ein Zeitplan erstellt und gepflegt werden und die Rechnungen laufend überprüft werden, sodass die Kosten im Blick behalten werden. Eventuell ist es notwendig, gemeinsam mit den Ausführenden eine Aufmaß aufzunehmen, wobei Fremdaufmaße unbedingt geprüft werden müssen.

Fertige Baumaßnahmen müssen auf Mängel überprüft und abgenommen werden. Für die finale Abnahme wird eine Empfehlung an den Auftraggeber beziehungsweise die Auftraggeberin ausgesprochen.

Wenn die Gewerke abgenommen wurden, wird eine Antrag auf öffentlich-rechtliche Abnahme gestellt, an welcher der oder die Planende ebenfalls teilnimmt. Den genauen Unterschied zwischen den verschiedenen Abnahmen und wie diese im Detail ablaufen, können Sie in unserem Artikel zum Thema Bauabnahme nachlesen. Mit der finalen Übergabe an den Auftraggeber beziehungsweise die Auftraggeberin werden alle relevanten Unterlagen zusammengestellt. Dazu gehören Dokumentationen, Zeichnungen oder Berechnungen. Die Verjährungsfristen für Mängelansprüche müssen aufgelistet werden. Ist noch eine Mängelbeseitigung in Arbeit, wird diese von dem oder der Beauftragten anhand des Abnahmeprotokolls überwacht.

Leistungsphase 9: Was ist unter der Objektbetreuung und Dokumentation zu verstehen?

Die Objektbetreuung umfasst die Betreuung nach der Bauabnahme, insbesondere die Prüfung von Mängeln während der Gewährleistungsfrist und die Sicherung von Ansprüchen der Bauherren.

Die Objektbetreuung geht über die eigentliche Bauphase hinaus. Sollten innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängelansprüche anfallen, werden diese durch den beziehungsweise die Architekt:in oder Ingenieur:in fachlich bewertet. Zudem findet vor Ablauf der Verjährungsfrist eine separate Ortsbesichtigung statt, um eventuelle Mängel festzustellen und Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen geltend machen zu können. Zudem sind Architekt:innen und Ingenieur:innen an der Freigabe von Sicherheitsleistungen beteiligt.

Gibt es Abweichungen von den neun Leistungsphasen?

Die neun Leistungsphasen gelten vorrangig für Gebäudeprojekte, während andere Planungsarten wie Tragwerks-, Bauleit- oder Landschaftsplanung eigene Strukturen und weniger Phasen haben.

In der Bauleitplanung und Landschaftsplanung unterscheidet sich der Aufbau zudem wesentlich, sodass das Standardmodell nicht als Grundlage für diese Arten von Vorhaben herangezogen werden kann.

Die Dauer der HOAI-Leistungsphasen hängt stark von der Größe, Komplexität und Art des Bauprojekts ab. Kleinere Wohnprojekte können einzelne Phasen innerhalb weniger Wochen abschließen, während größere Büro- oder Industrieprojekte mehrere Monate benötigen.

Besonders zeitintensiv ist die Ausführungsplanung (LPH 5), die bei einem Einfamilienhaus etwa drei Monate, bei größeren Bauvorhaben sechs bis acht Monate dauern kann. Einfluss auf die Dauer haben neben der Projektgröße vor allem die Anzahl der beteiligten Fachplaner, Abstimmungsaufwand, Genehmigungsverfahren und der gewünschte Detailgrad der Planung. Insgesamt lassen sich die Phasen nicht pauschal festlegen; realistische Zeitpläne ergeben sich aus Richtwerten, Projektanforderungen und guter Koordination aller Beteiligten.

Wie unterscheiden sich die Honorarsätze nach HOAI?

Je nach Planungsaufwand und -schwierigkeit können Architekten und Ingenieure die einzelnen Leistungsphasen mit unterschiedlich hohen Honorarsätzen abrechnen:

• Honorarzone I: geringer Planungsaufwand
• Honorarzone III: mittlerer Planungsaufwand
• Honorarzone V: hoher Planungsaufwand

Für jede der Honorarzonen sind sowohl ein Basis- als auch ein Honorar-Satz angegeben, also ein höchster und ein niedrigster Wert, was als angemessenes Honorar angesehen werden kann.

Ein Architekt oder Ingenieur muss nicht immer alle Leistungsphasen nach HOAI übernehmen; der Vertrag kann auch den Auftrag für einzelne Leistungsphasen vorsehen. Auftraggebende und Architekten vereinbaren im Vertrag, welche der insgesamt neun Leistungsphasen beauftragt werden.

Die HOAI führt zwar grundsätzlich an, dass die Grundleistungen diejenigen Leistungen seien, die zur “ordnungsgemäßen Erfüllung eines Auftrags im Allgemeinen erforderlich sind”. Welche Leistungen im konkreten Fall erbracht werden müssen, regelt aber immer der Werkvertrag, der auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erstellt wird.

In der Regel übernehmen Architekturbüros alle Leistungsphasen. Einzelne Architekt:innen haben sich allerdings darauf spezialisiert, nur die Leistungsphasen 1-4 oder 5-9 zu betreuen. In den ersten vier Phasen geht es um die Planung und Vorbereitung des Bauvorhabens, in den Phasen 5 bis 9 um die eigentliche Ausführung. In diesen ist entsprechend eine hohe Fachkenntnis erforderlich und Architekturbüros, die sich darauf konzentrieren, zeichnen sich durch höchste Spezialisierung aus. Nachteilig an einer solchen Aufteilung ist allerdings, dass ein ausführendes Büro den Entwurf nicht so gut kennt, wie sein Verfasser. Da der Entwurfsverfasser jedoch später kein Honorar mehr bekommt, ist eine Zusammenarbeit von ihm mit dem ausführenden Architekten oder der ausführenden Architektin in der Regel nicht lukrativ.