Generalübernehmer
Der Generalübernehmer beziehungsweise die Generalübernehmerin verpflichtet sich zur Erstellung des Gesamtwerkes, indem er alle Planungs- und Ingenieurleistungen sowie Ausführungs- und Bauzwischen-Finanzierungsleistungen übernimmt. Zur Ausführung der Bauleistungen an sich werden durch den oder die GÜ Subunternehmen beauftragt. Die Auftraggeber:innen (Bauherr:innen) übergeben den kompletten Auftrag an eine:n GÜ. Zwischen den Parteien wird dann ein Bauträgervertrag abgeschlossen. In der Regel handelt es sich bei Bauträger:innen um GÜ. Arbeiten mehrere Generalübernehmer:innen zusammen, so handelt es sich bei der Kooperation meist um eine Arbeitsgemeinschaft (ARGE) und somit um eine BGB-Gesellschaft gemäß §§ 705 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
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Inhaltsverzeichnis
- Generalübernehmer ohne Werkleistungen
- Abgrenzung des Generalübernehmers
- Subunternehmer, Generalunternehmer und Generalübernehmer
- Beispiel zum Generalübernehmer und Generalunternehmer
- Vertrag zwischen Architekt und Bauherr
- Vorteile eines Generalübernehmers für den Bauherrn
- Schlüsselfertiges Bauen mit dem Generalübernehmer
- Musterverträge für die Bauausführung
Generalübernehmer ohne Werkleistungen
Der abgeschlossene Vertrag ist ein Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB. Ergänzt wird das BGB in der Regel durch zusätzlich vereinbarte Regelungen der VOB/B. Weiterhin fließen die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB und § 650u BGB (Bauträgervertrag) in die Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeberseite und Generalübernehmer:in ein. Gemäß der Definition übernimmt der oder die GÜ die Koordination des Auftrags, erbringt aber selbst keine Werkleistungen. Er oder sie führt entsprechend kein eigenes Bauunternehmen, beschäftigt keine Bauarbeitenden und verfügt über keine Handwerkerkapazitäten.
Abgrenzung des Generalübernehmers
Im Sprachgebrauch ist die Generalübernehmer-Begriffserklärung nicht immer einheitlich. Oft wird dieser mit dem Begriff des Generalunternehmers vermischt. Dabei führt diese:r Werkleistungen auch aus, wo hingegen GÜ keine Werkleistungen erbringen und entsprechend keinen eigenen Baubetrieb führen müssen. Synonym wird der Begriff des Totalunternehmers (TU) genutzt. Der oder die Generalübernehmer:in ist verantwortlich für die Gesamtkonzeption des Bauprojekts. Dabei übernimmt er oder sie regelmäßig das Bauprogramm, die Konstruktion und die Überwachung der Ausführung des Baus. Die Bauleistungen werden von Subunternehmen (Nachunternehmen) ausgeführt.
Subunternehmer, Generalunternehmer und Generalübernehmer
Die vom Generalübernehmen beauftragten Subunternehmen können ihrerseits wiederum Nachunternehmen mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen. Der oder die GÜ kann so andere Generalunternehmen, aber auch Generalübernehmer:innen verpflichten. Dazu werden Werkverträge gemäß §§ 631 ff. BGB abgeschlossen, die durch die Bestimmungen der §§ 650a ff. BGB ergänzt werden. Während der oder die Generalunternehmer:in Werkleistungen ausführt, obliegt dem Generalübernehmen lediglich die Vermittlung und Kontrolle. Nach der Generalübernehmer:innen Definition führt er oder sie keine eigenen Werkleistungen aus. Generalunternehmen hingegen übernehmen regelmäßig keinerlei Planungsleistungen.
Beispiel zum Generalübernehmer und Generalunternehmer
Frau Fischer besitzt ein Grundstück, das bebaut werden soll. Die Planung des Baus erfolgt durch den Architekten Meyer. Mit seiner Erklärung zum Generalübernehmer übernimmt er die Leitung des Projekts und beauftragt ein Generalunternehmen mit der Errichtung des Eigenheims. Im zwischen Frau Fischer und Herr Meyer geschlossenen Vertrag ist ein fester Preis und Fertigstellungstermin vereinbart. Die Übergabe erfolgt durch Herrn Meyer als schlüsselfertiges Bauprojekt. Er beauftragt als Generalübernehmer seiner Seite eine:n Generalunternehmer:in mit der Errichtung des geplanten Baus.
Vertrag zwischen Architekt und Bauherr
Der zwischen Architekt:in und GU geschlossene Vertrag regelt, dass der oder die GU nicht alle Werkleistungen selbst erbringen muss. Der oder die Generalunternehmer:in schließt mit Subunternehmen Verträge zu den einzelnen Werkleistungen ab, übernimmt selbst aber nur die Fertigstellung des Rohbaus. Ausgeführt werden die Werkleistungen zur Erstellung des Eigenheims vom Generalunternehmen und den von ihm beauftragten Sub- oder Nachunternehmen. Der oder die Architekt:in liefert gemäß der Generalübernehmer:innen Definition die Planung und ist verantwortlich für die Überwachung von Gewerken und des Baufortschritts.
Vorteile eines Generalübernehmers für den Bauherrn
- Kostenplanung (Fertigstellung zum Festpreis)
- Terminplanung und fristgerechte Fertigstellung
- Fachliche Kompetenz des Generalübernehmers
- Generalübernehmer:in ist alleinige Ansprechperson der Auftraggeberseite
- Mängelhaftung durch den oder die Generalübernehmer:in
- Bauprojekt aus einer Hand
Schlüsselfertiges Bauen mit dem Generalübernehmer
Die Leistung des Generalübernehmers beziehungsweise der Generalübernehmerin besteht aus der Bauplanung sowie der Übernahme von Verwaltung und Koordination des Gesamtprojekts. Die Werkleistungen führen Subunternehmen und Generalunternehmer:innen (Hauptunternehmer:innen) aus. Zwischen Bauherr:innen und Generalübernehmer:innen wird meist ein Pauschalvertrag geschlossen, damit das Projekt zum Festpreis fertiggestellt wird. Laut der GÜ-Definition kann diese:r die Planung selbst ausführen oder ebenfalls an Fremdunternehmen vergeben.
Musterverträge für die Bauausführung
Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V. (HDB) hält Muster-Vertragsformulare bereit, die an die neuere Rechtslage und -sprechung angepasst sind. Das Formular FSB 2017-1 entspricht dem Schlüsselfertigstellungsvertrag. Zur Verfügung stehen weiterhin der Generalunternehmervertrag (FSB 2017-1), ein Vertrag zur Beauftragung von Nachunternehmer:innen (FSB 2017-2) sowie Verträge zur Arbeitnehmerbeschäftigung (FSB 2017-3a und FSB 2017-3b).
