Ein Totalunternehmer (kurz TU) ist ein Bauunternehmer, der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt und somit die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung des Baus trägt.
Oft werden die Begriffe Total- und Generalunternehmer verwechselt. Der Unterschied ist, dass ein Generalunternehmer (GU) im Gegensatz zum TU nur die Verantwortung über die komplette Bauausführung übernimmt und die Planung wiederum im Verantwortungsbereich eines Planers liegt, der direkt vom Bauherren beauftragt wird. Der TU allerdings verwirklicht ein eigenes Projekt, nämlich das eines unternehmensinternen Architekten (Inhous-Architekten) oder eines im Subverhältnis mandatierten, externen Architekten.
TUs und GUs gehören bei großen Bauvorhaben heute zum Standard. Das liegt daran, dass der Bauherr nur einen oder zwei Ansprechpartner hat, was die Arbeit signifikant vereinfacht. TU-Verträge werden gegenüber GU-Verträgen bevorzugt, weil der Bauherr bei diesen auch das Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung abgibt. Auch intern läuft es mit einem TU in der Regel einfacher, da dieser mit den Fachplanern meistens schon zusammengearbeitet hat. Indem man regelt, dass eine Einsparung auch dem TU zugutekommt, kann man diesen auch dazu motivieren, das Projekt finanziell zu optimieren und technisch zu hinterfragen. Im Wohnungsbau handelt es sich oft um einen objektneutralen TU, der Fertighäuser anbietet, die der Kapazität und den Möglichkeiten des Unternehmens entsprechen. Der Umfang der Bauleistung reicht bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Auftraggeber.
Zwischen dem TU und dem Bauherren wird ein Werkvertrag vereinbart, der Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag). Es wird ein einziger Werkvertrag für Planung, Projektierung und Erstellung des Bauwerks geschlossen. Beim Vertragsschluss gibt es drei Möglichkeiten:
Indem der Bauherr die Planungs- und Ausführungsarbeiten sowie deren Koordination übertragt, verliert er auch Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten. Als einziges Instrument zur Kontrolle und Einflussnahme bleibt ihm der GU/TU-Vertrag. Insbesondere wenn im Vertrag ein fixer Preis vereinbart werden soll, ist es wichtig, dass der Bauherr die Risiken der Verträge kennt, da ein Totalunternehmer-Vertrag sonst sehr teuer werden kann.
Gegebenenfalls vergibt der TU die Planung und Projektierung an einen externen Architekten. Auch Teilleistungen können an Subunternehmer weitergegeben werden. Dies geschieht im Namen und auf Rechnung des TU. Die Auswahl des Subunternehmers obliegt grundsätzlich dem TU, in Ausnahmefällen müssen Wünsche des Bauherren berücksichtigt werden. Der TU ist für die Koordination und Überwachung des beauftragten Architekten oder Unternehmens zuständig. Meistens vereinbart der TU mit den Subunternehmen ein Abtretungsverbot.