Ein:e Totalunternehmer:in (kurz TU) ist ein:e Bauunternehmer:in, die oder der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt und somit die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung des Baus trägt.
Oft werden die Begriffe Total- und Generalunternehmer:in verwechselt. Der Unterschied ist, dass ein:e Generalunternehmer:in (GU) im Gegensatz zu dem oder der TU nur die Verantwortung über die komplette Bauausführung übernimmt und die Planung wiederum im Verantwortungsbereich einer planenden Person liegt, die direkt von dem oder der Bauherr:in beauftragt wird. Der oder die TU allerdings verwirklicht ein eigenes Projekt, nämlich das eines oder einer unternehmensinternen Architekt:in (Inhous-Architekt:innen) oder eines beziehungsweise einer im Subverhältnis mandatierten, externen Architekt:in.
TUs und GUs gehören bei großen Bauvorhaben heute zum Standard. Das liegt daran, dass Bauherr:innen so nur eine:n oder zwei Ansprechpartner:innen haben, was die Arbeit signifikant vereinfacht. TU-Verträge werden gegenüber GU-Verträgen bevorzugt, weil Bauherr:innen bei diesen auch das Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung abgeben. Auch intern läuft es mit einem oder einer TU in der Regel einfacher, da diese:r mit den Fachplaner:innen meistens schon zusammengearbeitet hat. Indem man regelt, dass eine Einsparung auch dem oder der TU zugutekommt, kann man diesen auch dazu motivieren, das Projekt finanziell zu optimieren und technisch zu hinterfragen. Im Wohnungsbau handelt es sich oft um eine:n objektneutrale:n TU, der oder die Fertighäuser anbietet, die der Kapazität und den Möglichkeiten des Unternehmens entsprechen. Der Umfang der Bauleistung reicht bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den oder die Auftraggeber:in.
Zwischen dem oder der TU und dem oder der Bauherr:in wird ein Werkvertrag vereinbart, der Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag). Es wird ein einziger Werkvertrag für Planung, Projektierung und Erstellung des Bauwerks geschlossen. Beim Vertragsschluss gibt es drei Möglichkeiten:
Indem der oder die Bauherr:in die Planungs- und Ausführungsarbeiten sowie deren Koordination überträgt, verliert er beziehungsweise sie auch Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten. Als einziges Instrument zur Kontrolle und Einflussnahme bleibt ihm oder ihr der GU/TU-Vertrag. Insbesondere wenn im Vertrag ein fixer Preis vereinbart werden soll, ist es wichtig, dass der oder die Bauherr:in die Risiken der Verträge kennt, da ein Totalunternehmer-Vertrag sonst sehr teuer werden kann.
Gegebenenfalls vergibt der oder die TU die Planung und Projektierung an eine:n externe:n Architekt:in. Auch Teilleistungen können an Subunternehmer:innen weitergegeben werden. Dies geschieht im Namen und auf Rechnung des oder der TU. Die Auswahl des Subunternehmer:innen obliegt grundsätzlich dem oder der TU, in Ausnahmefällen müssen Wünsche des Bauherren beziehungsweise der Bauherrin berücksichtigt werden. Der oder die TU ist für die Koordination und Überwachung beauftragter Architekt:innen oder Unternehmen zuständig. Meistens vereinbaren TU mit den Subunternehmen ein Abtretungsverbot.