Ein Totalunternehmer (kurz TU) ist ein Bauunternehmer, der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt und somit die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung des Baus trägt.

Unterschied Total- und Generalunternehmer

Oft werden die Begriffe Total- und Generalunternehmer verwechselt. Der Unterschied ist, dass ein Generalunternehmer (GU) im Gegensatz zum TU nur die Verantwortung über die komplette Bauausführung übernimmt und die Planung wiederum im Verantwortungsbereich eines Planers liegt, der direkt vom Bauherren beauftragt wird. Der TU allerdings verwirklicht ein eigenes Projekt, nämlich das eines unternehmensinternen Architekten (Inhous-Architekten) oder eines im Subverhältnis mandatierten, externen Architekten.

Vorteile von Totalunternehmer-Verträgen

TUs und GUs gehören bei großen Bauvorhaben heute zum Standard. Das liegt daran, dass der Bauherr nur einen oder zwei Ansprechpartner hat, was die Arbeit signifikant vereinfacht. TU-Verträge werden gegenüber GU-Verträgen bevorzugt, weil der Bauherr bei diesen auch das Koordinationsrisiko zwischen Planung und Ausführung abgibt. Auch intern läuft es mit einem TU in der Regel einfacher, da dieser mit den Fachplanern meistens schon zusammengearbeitet hat. Indem man regelt, dass eine Einsparung auch dem TU zugutekommt, kann man diesen auch dazu motivieren, das Projekt finanziell zu optimieren und technisch zu hinterfragen. Im Wohnungsbau handelt es sich oft um einen objektneutralen TU, der Fertighäuser anbietet, die der Kapazität und den Möglichkeiten des Unternehmens entsprechen. Der Umfang der Bauleistung reicht bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Auftraggeber.

Möglichkeiten beim Totalunternehmervertrag

Zwischen dem TU und dem Bauherren wird ein Werkvertrag vereinbart, der Totalunternehmervertrag (TU-Vertrag). Es wird ein einziger Werkvertrag für Planung, Projektierung und Erstellung des Bauwerks geschlossen. Beim Vertragsschluss gibt es drei Möglichkeiten:

  • TU mit offener Abrechnung: Der TU hat die Gewährleistungspflicht, das Kostenrisiko ist jedoch nicht gedeckt.
  • Offene Abrechnung mit Kostendach: Es wird eine maximale Summe vereinbart.
  • Pauschalangebot mit fixem Preis: Es wird am Anfang festgelegt, wie viel der Totalunternehmer bekommt und welche Leistungen in diesem Preis mit inbegriffen sind.

Risiken von TU-Verträgen

Indem der Bauherr die Planungs- und Ausführungsarbeiten sowie deren Koordination übertragt, verliert er auch Einfluss- und Kontrollmöglichkeiten. Als einziges Instrument zur Kontrolle und Einflussnahme bleibt ihm der GU/TU-Vertrag. Insbesondere wenn im Vertrag ein fixer Preis vereinbart werden soll, ist es wichtig, dass der Bauherr die Risiken der Verträge kennt, da ein Totalunternehmer-Vertrag sonst sehr teuer werden kann.

  • Werkpreis/Mehrvergütung: In den meisten Fällen wird ein Pauschalpreis vereinbart, damit wird zumeist aber nur der Preis und nicht die zu erbringende Leistung pauschaliert. Dies kann zu Auseinandersetzungen darüber führen, welche Leistungen vom Pauschalpreis gedeckt sind und welche nicht. Dies sollte somit im TU-Vertrag festgelegt werden.
  • Projekt- und Ausschreibungsunterlagen: Die im Ausschreibungsverfahren verwendeten Unterlagen werden meist zum integrierten Bestandteil des Vertrags. Kommt es dann zu Mängeln, kann der TU sich auf die Pläne berufen, die vom Bauherren bewilligt wurden und darin befindliche Mängel kausal mit den jetzt vorfindlichen Mängeln im fertigen Bau in Verbindung bringen. Um das zu vermeiden, sollte im Vertrag vereinbart werden, dass der TU die Submissionsunterlagen eingehend geprüft und für geeignet befunden habe.
  • Baugrund und Gebäudebeschaffenheit: Oft werden zur Realisierung großer Bauvorhaben bestehende Gebäude abgerissen oder zumindest stark umgebaut. Dabei können gesundheitsschädliche Stoffe oder solche mit anderen problematischen Eigenschaften gefunden werden, die die Arbeiten verzögern und verteuern können. Damit der Bauherr auf diesen Kosten nicht sitzen bleibt, sollte er in TU-Vertrag regeln, dass der TU die Gebäudebeschaffenheit und den Baugrund sowie die eigentumsrechtliche Situation kenne und sämtliche daraus entstehende Kostenfolgen in seinem Werkpreis eingerechnet sind.
  • Höhere Gewalt: Auch Terminverzögerungen oder Kostensteigerungen durch Fälle höherer Gewalt sollten so weit wie möglich dem Tu aufgebürdet werden.
  • Behördliche Entscheide: Im Werkvertrag sollte auch geregelt werden, dass Terminverzögerungen oder Kostenüberschreitungen aufgrund von behördlichen Maßnahmen und Entscheiden sowie aufgrund der Einhaltung von Auflagen der Baubewilligung vertraglich dem TU überbunden werden.
  • Subunternehmer: Auch das Risiko jeglicher Subunternehmerforderungen sollte soweit wie möglich auf den TU übertragen werden. Dies gilt auch dann, wenn der Bauherr diese vorgeschlagen oder genehmigt hat. Auch sollte eine Bauhandwerkerpfandrechtklausel aufgenommen werden.

Der Vertrag zwischen dem TU und den Subunternehmern

Gegebenenfalls vergibt der TU die Planung und Projektierung an einen externen Architekten. Auch Teilleistungen können an Subunternehmer weitergegeben werden. Dies geschieht im Namen und auf Rechnung des TU. Die Auswahl des Subunternehmers obliegt grundsätzlich dem TU, in Ausnahmefällen müssen Wünsche des Bauherren berücksichtigt werden. Der TU ist für die Koordination und Überwachung des beauftragten Architekten oder Unternehmens zuständig. Meistens vereinbart der TU mit den Subunternehmen ein Abtretungsverbot.