Vertragsstrafe im Bauvertrag – Wirksamkeit & Verstöße
Werden Vertragstrafen im Bauvertrag nicht genau aufgeführt, können sie als nicht wirksam gewertet werden. Erfahren Sie hier alles Wichtige zur Wirksamkeit von Vertragsstrafen nach VOB und BGB!
Das Wichtigste zur Vertragsstrafe im Bauvertrag in Kürze
- Vertragsstrafen sichern die fristgerechte Fertigstellung von Bauleistungen ab, auch ohne nachweisbaren Schaden.
- Sie sind nur wirksam, wenn sie vertraglich eindeutig geregelt, angemessen (maximal 5 Prozent der Auftragssumme) und transparent formuliert sind.
- Der Vorbehalt der Vertragsstrafe muss bei der Abnahme erklärt werden, sonst verfällt der Anspruch.
- Vertragsstrafen dürfen nicht verschuldensunabhängig sein und müssen mit dem AGB-Recht konform gehen.
- Bei Verschiebung der Bauzeiten durch Auftraggeber:innen oder Fremdverschulden entfällt die Strafe, wenn eine Behinderung angezeigt wird.
- Nach VOB/B gelten zusätzliche Regeln (§ 11 VOB/B), zum Beispiel Berechnung nach Werktagen und Pflicht zum Vorbehalt bei Abnahme.
Häufig sind in Bauverträgen Vertragsstrafen vereinbart. Diese können Regelungen enthalten, die unter gewissen Umständen unwirksam sind – weil sie nicht ausdrücklich genug vereinbart worden sind oder weil sie als unangemessen hoch angesetzt worden sind. Bei vielen Bauunternehmen stellt sich dabei die Frage, wann eine Vertragsstrafe noch wirksam ist und unter welchen Bedingungen sie diese nicht leisten müssen.
Welche Umstände unbedingt beachtet werden sollten und was Auftraggeber:innen bei der Abnahme alles falsch machen können, erläutern wir Ihnen in unserem Artikel!
Was sind Vertragsstrafen?
Vertragsstrafen sind Geldsummen oder Leistungen, die bei Vertragsabschluss verbindlich festgelegt werden – sie müssen gezahlt oder geleistet werden, wenn eine vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt worden ist.
Auftraggeber:innen haben verständlicherweise ein großes Interesse daran, dass Bauaufträge fristgerecht abgeschlossen werden. Mittels der Vertragsstrafe sollen diese Interessen gewahrt werden: Eine Vertragsstrafe soll den oder die Auftragnehmer:in dazu bewegen, die im Vertrag vereinbarte Leistung auch wirklich im vorgesehenen Umfang zu erbringen sowie Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten – und das egal, ob in Containerbau, Fassadenbau oder Fertigbau.
Selbst wenn beispielsweise eine Verzögerung keinen sichtbaren Schaden mit sich zieht, erhalten Auftraggeber:innen eine Entschädigung in Form von der festgelegten Vertragsstrafe.
Die gesetzliche Grundlage für Vertragsstrafen im Bauvertrag bildet §§ 339 - 345 BGB – bei VOB/V Verträgen gilt § 11 VOB/B.
Vertragsstrafe im Bauvertrag nach VOB
§ 11 VOB/B sieht vor, dass bei Bauverträgen nach VOB Vertragsstrafen ausdrücklich vereinbart werden müssen. Einzig die VOB miteinzubeziehen, ist nicht ausreichend.
Bei der Anwendung von vertraglichen Strafen sind laut VOB/B weiterhin die Regelungen in §§ 339 bis 345 BGB zur Vertragsstrafe anzuwenden. Lediglich einzelne Abweichungen werden in der VOB explizit genannt und geregelt:
- § 11 Nr. 2 VOB/B: Vertragsstrafen werden fällig, wenn der oder die Auftragnehmer:in mit der Arbeiten nicht fristgerecht fertig wird. In diesem Fall liegt eine verschuldensabhängig vereinbarte Vertragsstrafe vor; der Verzug muss jedoch ausdrücklich vorab als Vertragsstrafe vereinbart werden, siehe § 339 BGB.
- § 11 Nr. 3 VOB/B: Wird die Vertragsstrafe nach Tagen bemessen, zählen nur die Werktage. Wird die Berechnung der Strafe anhand von Wochen festgelegt, wird jeder Werktag als 1/6 Woche gerechnet.
- § 11 Nr. 4 VOB/B: Nach der Abnahme der Leistung können Auftraggeber:innen die Strafe nur verlangen, wenn sie sich dieses Recht bei der Leistungsabnahme vorbehalten haben. Tut sie dies nicht, kann keine Vertragsstrafe mehr geltend gemacht werden. Nach § 12 Abs. 5 VOB/B muss der Vorbehalt innerhalb der dort genannten Frist erklärt werden.
Wann ist eine Vertragsstrafe wirksam?
Wann eine Vertragsstrafe wirksam ist und gezahlt werden muss, wird im BGB- und AGB-Recht geregelt – bei Bauvertrag nach VOB/B kommen weitere Regelungen hinzu. Oft reichen kleine Fehler aus, damit die Vertragsstrafe als ungültig angesehen wird.
Für eine wirksame Vertragsstrafe müssen folgende Umstände erfüllt sein:
Vertragsstrafe bei nicht fristgerechter Fertigstellung
Eine Vertragsstrafe im Bauvertrag wird für den Fall vereinbart, dass eine fristgerechte Erfüllung des Bauvorhabens nicht möglich ist - egal, ob bei Rohbauarbeiten oder Bauwerksabdichtungen. Für die Verwirklichung dieser Vertragsstrafe muss sich das Bauunternehmen daher im Verzug bei der Fertigstellung des Bauvorhabens befinden.
Voraussetzung für die Geltendmachung: Im Bauvertrag selbst müssen verbindliche Termine und Vertragsstrafen festgelegt werden, um diese geltend zu machen (BGH 13.12.2001, Az. VII ZR 432/00). Der Bauzeitenplan allein ist hier nicht ausreichend (OLG Kn., BauR 1997, 818).
Vorbehalt der Vertragsstrafe
Wurde ein Fertigstellungstermin sowie eine Vertragsstrafe vereinbart, muss die Geltendmachung der Vertragsstrafe bei jeder Abnahme von Privat- und Industriebauarbeiten vorbehalten werden (§ 341 Abs. 3 BGB und § 11 Nr. 4 VOB/B). Ist ein Vorbehalt der Vertragsstrafe nicht vorgenommen worden, verfällt auch der Anspruch auf Leistung der Vertragsstrafe zu einem späteren Zeitpunkt nach der Abnahme.
In der Vertragsstrafe nach gilt dies auch für die fiktive Abnahme nach § 12 Nr. 5 VOB/B. Die Abnahme ist in dem Fall 12 Werktage, nachdem die Schlussrechnung übersendet worden ist – bis zum Ablauf dieser Frist muss ein Vorbehalt der Vertragsstrafe geltend gemacht werden, damit der Auftraggeber Anspruch auf diese hat.
Ist die Schlussrechnung der fertiggestellten Bauleistung übermittelt, muss eine Abnahme mit Vorbehalt innerhalb der nächsten 12 Werktage vorgenommen werden, damit die Vertragsstrafe greift. Anderenfalls kann diese auch an einem späteren Zeitpunkt nicht verlangt werden.
Vertragstrafe bei Bauverzögerungen und Bauzeitverschiebungen
Wird der Bauzeitplan überschritten und somit der Fertigungstermin nicht eingehalten, kann der Anspruch auf eine Vertragsstrafe dann entfallen, wenn der oder die Auftraggeber:in selbst für die Zeitüberschreitung verantwortlich ist.
Wird dem Bauunternehmen bei der Ausführung einer Bauleistung aufgrund eines Leistungsausfalls eines Vorunternehmens nicht fertig, muss die Baubehinderung von den Auftragnehmer:innen angezeigt werden, damit diese einer Vertragsstrafe entgehen können (BGH, BauR 1999, 645). Die Ausführungsfristen können dann durch schriftliches Anzeigen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) verlängert werden.
Verstoß gegen das AGB-Recht
Vertragsstrafen, die verschuldungsunabhängig formuliert worden sind, sind nach dem AGB-Recht unwirksam – denn warum sollte ein Bauunternehmen eine Vertragsstrafe bezahlen, wenn dieser nicht für die Verzögerung verantwortlich ist? Eine Vertragsstrafe muss zudem betragsmäßig begrenzt sein, damit sie konform mit dem AGB-Recht ist.
Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ab 0,2 Prozent des Auftragswertes pro Arbeitstag wird mit kritischen Augen begutachtet. Eine Vertragsstrafenvereinbarung in den AGBs von 10 Prozent bei einer Abrechnungssumme mit mehr als 15 Millionen Euro ist unwirksam. Für Verträge mit einer Abrechnungssumme unter 15 Millionen Euro gilt eine Vertragsstrafe von 10 Prozent als grundsätzlich wirksam, wenn der maßgebliche Vertrag vor dem 30. Juni 2003 vereinbart worden ist.
Wie hoch darf eine Vertragsstrafe im Bauvertrag sein?
Die Höhe der Vertragsstrafe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn den Auftraggeber:innen durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Dieses Vorgehen macht es den Auftraggeber:innen dahingehend leichter, die vorher festgelegte Summe zu erhalten, ohne dass er die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darlegen oder nachweisen muss.
Generell gilt bei der Höhe der Vertragsstrafe, dass sie doppelt begrenzt sein muss. Sowohl mit Bezug auf den Zeitraum als auch mit Bezug zur Gesamthöhe des Auftrages. Die zulässigen Höchstgrenzen liegen bei 0,2 bis 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Tag sowie fünf Prozent der Gesamthöhe. Der festgelegte Tagessatz sollte im Verhältnis zur festgelegten Gesamthöhe angemessen sein (siehe: BGH, 18.01.2001, Az. VII ZR 238/00 und BGH, BauR 2002, 791).
Die Vertragsstrafenregelung sieht vor, dass Bauunternehmen aber nicht unangemessen benachteiligt werden dürfen. Auftragnehmer:innen sollten sich im Zweifelsfall mit einem Rechtsanwalt zusammenschließen, um die Klausel zur Vertragsstrafe überprüfen zu lassen.
Eine im Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafe muss so gesetzt sein, dass sie nicht zu einer bloßen Ertragsquelle für Auftraggeber:innen werden kann.
Ist anhand der Umstände eines Einzelfalls erkennbar, dass eine:e Auftraggeber:in die Vertragsstrafe ausschließlich dafür nutzt, um die Gewinne zu verbessern, neigen Gerichte dazu, die im Bauvertrag festgelegte Vertragsstrafe als rechtswidrig zu beurteilen. In vielen Fällen erklären Gerichte dann die Vertragsstrafe als unwirksam, da diese schon allein gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt.
Höhe der Vertragsstrafe im Einheitspreisvertrag
Nach Anforderungen des Bundesgerichthofs liegt die Obergrenze der Vertragsstrafe bei fünf Prozent des Gesamtwerts der Leistung. In einem Urteil vom 15. Februar 2024 wurde diese Obergrenze für Einheitspreisverträge allerdings konkretisiert – genau genommen wurde eine weit verbreitete Vertragsklausel als unwirksam erklärt.
Zur Erklärung: Bei einem Einheitspreisvertrag steht keine zu zahlende Vergütung bereits bei Vertragsschluss fest. Stattdessen richtet sie sich nach der ausgeführten Leistungsmenge und den vereinbarten Einheitspreisen. Hierfür gibt es häufig einen vorläufigen Angebotspreis, die eigentliche Abrechnungssumme kann sich letzten Endes allerdings unterschieden. Eine häufige Praxis war es, die Vertragsstrafe von fünf Prozent auf den vorläufigen Angebotspreis zu beziehen.
Laut BGH wurde eine solche Vertragsstrafe als unwirksam erklärt, da sie den Auftragnehmenden unangemessen benachteilige. Im Fall, dass die endgültige Abrechnungssumme den vorläufigen Angebotspreis unterschreitet, würde ein:e Auftragnehmer:in nicht nur seinen Gewinn verlieren, sondern auch einen spürbaren Verlust erleiden.
Daher muss sich eine Vertragsstrafe im Einheitspreisvertrag immer auf die Abrechnungssumme im Rahmen der Schlussrechnung beziehen – nicht auf den Angebotspreis.
Wie unterscheidet sich eine Vertragsstrafe von Schadensersatz?
Bei Pflichtverletzungen gleicht der Schadensersatz eine konkrete Vermögenseinbuße aus – die Vertragsstrafe allerdings wird unabhängig vom entstandenen Schaden fällig. Das heißt, sie tritt ein, wenn gegen eine vertragliche Pflicht verstoßen wird; der Auftraggebende muss keinen Schaden dokumentieren. Schadenersatz hingegen wird nur gezahlt, wenn finanzieller oder materieller Schaden nachgewiesen wird.
Häufig wird sowohl Vertragsstrafe als auch Schadensersatz im Bauvertrag geregelt.
Anrechnung der Vertragsstrafe auf Schadensersatz
Wenn eine Anrechnung der Vertragsstrafe auf mögliche Schadensersatzansprüche vertraglich aufgeweicht wurde, kann dies eine Unwirksamkeit der gesamten Vertragsstrafenklausel riskieren. Eine Vereinbarung, wonach die Vertragsstrafe auch bei einem neuen Terminplan gelten soll, ist ebenfalls nicht AGB konform. Grundsätzlich müssen Klauseln über Vertragsstrafen transparent und verständlich formuliert sein, um wirksam zu sein. Für den Fall, dass man im Vertrag auch die Einhaltung von Zwischenzielen mit Vertragsstrafen versehen hat, sollte der Vertrag im Gegenzug eine Regelung enthalten, wonach diese bei den Zwischenterminen möglicherweise verwirkten Vertragsstrafen dann wieder entfallen, wenn der Auftragnehmer den vereinbarten Endfertigstellungstermin einhält.
Fazit: Vertragsstrafen im Bauvertrag genaustens überprüfen!
Vertragsstrafen sind für Auftraggeber:innen ein gutes Mittel, um sich vor Schäden, die durch eine fehlerhafte Arbeitsweise des Bauunternehmens entstanden sind, zu schützen. Das Bauunternehmen sollte jedoch sorgfältig den Vertrag formulieren und später den Vorbehalt bei Abnahme erklären. Auftragnehmer:innen aus dem Wohnungsbau und anderen Branchen haben insbesondere durch die Anzeige von Behinderungen und deren Nachweis die Möglichkeit, sich vor Vertragsstrafen zu schützen. Daher sollten Auftragnehmer:innen selbst dann, wenn ihnen absehbar keine Mehrkosten durch eine Behinderung entstehen, alle Umstände kontrollieren und gegebenenfalls einen Rechtsanwalt zur Prüfung des Vertrags hinzuziehen.
Häufig gestellte Fragen
Vertragsstrafen im Bauvertrag sind als Absicherung des Auftraggebenden gedacht, um sich vor möglichen Schäden zu schützen - beispielsweise die entstehen, wenn es zu Bauverzögerungen kommt.
Die maximale Vertragsstrafe nach VOB liegt nach aktuellen Rechtsprechungen bei 0,2 bis 0,3 Prozent der Auftragssumme pro Tag. Gleichzeitig ist sie begrenzt auf fünf Prozent der Gesamtsumme des Auftrags.
Nein, die Vertragsstrafe sollte in einem angemessenen Verhältnis zum Werklohn stehen und ist ab fünf Prozent der Auftragssumme nicht mehr zulässig.
Ja, man darf auf Vertragsstrafen einvernehmlich verzichten – sie sind keine Pflicht, sondern eine Absicherung für Auftraggeber:innen.
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