Abnahme von Bauleistungen – Besonderheiten & Verpflichtungen
Die Abnahme der Bauleistungen ist neben dem Unterzeichnen des Kaufvertrags der wichtigste Schritt für Auftraggeber:innen. Mit ihr ist ein Auftrag offiziell beendet, wenn der Auftraggeber oder die Auftraggeberin erklärt, dass die Ausführung zufriedenstellend ist.
Das Wichtigste zur Bauabnahme in Kürze
- Bauabnahme bestätigt, dass die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde – Auftrag ist damit offiziell abgeschlossen
- Nach Abnahme: Beweislastumkehr, Gefahrübergang, Beginn der Gewährleistungsfrist, Zahlungspflicht
- Gewährleistung: 4 Jahre bei Bauwerken, 2 Jahre bei sonstigen Leistungen, 30 Jahre bei arglistigem Verschweigen
- Abnahmearten: ausdrücklich, förmlich (mit Protokoll), konkludent, fiktiv, Teilabnahme
- Abnahmeprotokoll ist wichtig, um Mängel, Fristen und Vertragsstrafen rechtsverbindlich festzuhalten
- Auftragnehmer:innen sollten Abnahmefrist setzen und Protokoll sorgfältig prüfen, um Rechtsfolgen zu klären
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Abnahme von Bauleistungen?
Die Bauabnahme bei Vergaben ist die Erklärung der Auftraggeber:innen, dass die Bauleistung nach der Fertigstellung vertragsgemäß anerkannt wird. Nach der Abnahme ist die Bauleistung laut Bauvertrag erbracht und das Bauvorhaben ist beendet. Dadurch werden verschiedene rechtliche Folgen ausgelöst. Die Bauabnahme wird sowohl im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als auch in der VOB/B gesetzlich geregelt; sie gilt für alle Vergaben von Bauleistungen, sowohl Ausbaugewerke als auch beim Bau öffentlicher Gebäude.
Grundsätzlich gilt: Private Bauherr:innen richten sich nach dem Werkvertragsrecht des BGB, öffentliche Bauherr:innen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauen (VOB). Im Gegensatz zum § 640 des BGB, wo die Abnahme eine Nebenpflicht der Käufer:innen ist, verschreibt § 12 der VOB/B die Abnahme der Bauleistung zur Hauptpflicht im Rahmen von Vergaben. Beiderseits kann eine formelle und schriftliche Aufforderung zur Durchführung der Abnahme der erbrachten Leistungen und Teilleistungen erbracht werden. Dieses Abnahmeverlangen nach § 12 Abs. 1 VOB/B markiert den Beginn der Abnahmefrist, wodurch die Bauleistung innerhalb von zwölf Tagen abgenommen werden muss.
Welche Arten der Bauabnahme gibt es?
Das Baurecht für Vergaben unterscheidet drei Arten der Bauabnahme: Die technische, die behördliche und die rechtsgeschäftliche Abnahme. Letztere ist die Wichtigste und das, was man gemeinhin unter Bauabnahme versteht.
Die technische Abnahme
Die technische Form nach § 4 VOB/B dient der technischen Prüfung der abgeschlossenen Bauarbeiten. Es wird nicht das Bauwerk als Ganzes, sondern einzelne Elemente angesehen. So sollen technische Fehler schon früh im Bauablauf identifiziert werden, damit bei der Schlussabnahme nichts schiefgehen kann. De facto ist die technische Abnahme also eher eine Art Vorbereitung. Deswegen wird sie auch als Zustandsfeststellung bezeichnet.
Die behördliche Bauabnahme
Werden Fördergelder beantragt oder Zertifizierungen, kommt es baubegleitend zur behördlichen Bauabnahme. Die zuständige Behörde überprüft, ob die Anforderungen erfüllt sind.
Die rechtsgeschäftliche Bauabnahme
Die rechtsgeschäftliche Bauabnahme betrifft Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen von Vergaben und stellt sicher, dass das bestellte Werk ohne wesentliche Mängel fertiggestellt und übernommen wird. Da dieses die wichtigste Art der Bauabnahme ist, wird später noch genauer auf die Folgen eingegangen und was es zu beachten gilt. Sie wird im Gesetz, genauer gesagt im BGB, in den §§ 640, 641, 641a und 645 geregelt. Bei Vereinbarungen der Vertragsordnung für Bauten findet § 12 VOB/B ergänzend zu den Vorschriften des BGB Anwendung.
Wichtig: Der Lesbarkeit halber beziehen wir uns im Folgenden mit dem Begriff “Bauabnahme” immer auf die relevante rechtsgeschäftliche Bauabnahme.
Welche Rechtsfolgen entstehen durch eine Abnahme?
Mit der Abnahme der fertigen Bauarbeiten ändern sich rechtlich gesehen vier Aspekte für die beiden beteiligten Parteien:
1. Die Beweislast wird umgekehrt:
Vor der Bauabnahme geht man bei Mängeln zunächst davon aus, dass sie von der Auftragnehmerseite erzeugt werden. Kommt es zu Einwendungen dieser Seite, muss bewiesen werden, dass der Mangel durch die Auftraggeber:innen entstanden ist. Nach der Beweislastumkehr ist es in der Verantwortung der Auftraggeber:innen zu beweisen, wenn die Defekte durch die Auftragnehmer:innen entstanden sind.
2. Die Gefahr des zufälligen Untergangs geht über
Es kann immer passieren, dass Unvorhersehbares eintritt und ein Werk zerstört wird. Vor der Bauabnahme müssen Auftragnehmer:innen dieses Risiko tragen, danach liegt diese Bürde bei den Auftraggeber:innen.
3. Die Gewährleistungsfrist beginnt
Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, in der Mängel beanstandet werden können. Können die Auftraggeber:innen beweisen, dass ein Mangel durch einen Fehler der Auftragnehmer:innen entstanden ist, so müssen Auftragnehmer:innen diesen Mangel zeitnah und auf ihre Kosten beseitigen.
4. Zahlungsverpflichtungen werden ausgelöst
Mit der Bauabnahme sind Auftraggeber:innen dazu verpflichtet, die entsprechenden Zahlungen an die Auftragnehmer:innen zu tätigen.
Gewährleistungsfrist
Im deutschen Schuldrecht bedeutet Gewährleistung, dass Sie für Mängel an der Leistung geradestehen müssen, die Sie vollbracht haben. Es handelt sich dabei also um eine Mängelhaftung. Nach der erfolgreichen Bauabnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Innerhalb dieser müssen durch Auftragnehmer:innen verschuldete Mängel von diesen auf eigene Kosten beseitigt werden. Bei der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen gilt eine Frist von vier Jahren bei Bauwerken, für andere Leistungen gelten in der Regel zwei Jahre.
Nachdem Mängel gerügt, erfolgreich beseitigt und abgenommen wurden, beginnt für diese neue Leistung eine eigene Gewährleistungsfrist von zwei Jahren. Diese kann nicht vor Ablauf der Regelfristen oder der vereinbarten Verjährungsfristen enden.
Leistung | Verjährungsfrist | Beispiel |
|---|---|---|
Bauleistung | 4 Jahre | |
Bauleistung mit geringem Risiko | 2 Jahre | Malerarbeiten |
Leistung, bei der die Mangelfreiheit nur durch eine regelmäßige Wartung garantiert werden kann | 2 Jahre | elektronische Anlagen |
Bei arglistig verschwiegenen Mängeln | 30 Jahre |
Die wichtigsten Abnahmearten
Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten, wie eine Abnahme ablaufen kann. Welche Art eintritt, hängt vom Vertrag zwischen den Parteien, weiterführenden Absprachen und dem Verhalten ab.
Was ist eine ausdrücklich erklärte Abnahme?
Von dieser Form spricht man, wenn der Auftraggeber oder die Auftraggeberin beziehungsweise ein:e Stellvertreter:in die Abnahme durch eine mündliche oder schriftliche Erklärung ausführt. Durch Begriffe wie “in Ordnung”, “einverstanden” oder “mit der Leistung zufrieden” erfolgt die Abnahme, der Begriff “Abnahme” selbst muss nicht zwingend vorkommen.
Was ist eine förmliche Abnahme?
Diese Art der Abnahme kommt in der Praxis am häufigsten vor. Auftragnehmer:innen und Auftraggeber:innen beziehungsweise von ihnen bevollmächtigte Personen begehen gemeinsam das fertiggestellte Bauwerk – etwa nach Fertigstellung von Kellerbau oder Gewerbebau –, überprüfen und protokollieren dieses. Diese Variante findet grundsätzlich bei öffentlichen Aufträgen Anwendung oder wenn eine der Vertragsparteien danach verlangt. Das Gesetz regelt diesen Fall im § 12 Abs.4 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauten.
Ablauf der förmlichen Abnahme
Bei der förmlichen Abnahme von Bauleistungen wie Dachreparaturen oder Stuckarbeiten werden alle Mängel protokolliert und meist gemeinsam durch einen unabhängigen Sachverständigen durchgeführt. Gemeinsam wird das Werk begangen und am Ende sollten alle Differenzen eindeutig geklärt sein, damit eine weitgehende Übereinstimmung vorherrscht. Die Ergebnisse werden in einem Abnahmeprotokoll festgehalten, Unterschriften beider Parteien bestätigen das Protokoll. Unabhängig davon, welcher Termin am Anfang einer Bauausführung für die Abnahme vereinbart wurde, das für die Abnahme relevante Datum ist der Tag, an dem die Begehung stattfindet und das Abnahmeprotokoll von den Parteien unterzeichnet wird. Dieser Prozess kann auch bei Abwesenheit der Auftragnehmer:innen erfolgen. Der Termin selbst wird in der Regel durch die Auftraggeber:innen bestimmt – sollte die andere Partei trotz angemessener Frist nicht reagieren, muss kein neuer Termin angesetzt werden. Sollten wesentliche Mängel vorliegen, können Auftraggeber:innen die Abnahme bis zur Beseitigung der Mängel verweigern und eine Frist zur Beseitigung vorgeben.
Voraussetzungen für eine förmliche Abnahme
Wurde zu Beginn eine förmliche Abnahme vereinbart, kann sich das Unternehmen nicht auf eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme berufen. Allerdings können die beteiligten Parteien auf die Anwendung der förmlichen Variante verzichten.
Was ist eine konkludente Abnahme?
Diese Form wird in der Vertragsordnung für Bauvorhaben auch als “Abnahme durch schlüssiges Verhalten” bezeichnet. Das bedeutet, dass in Folge des Verhaltens des Auftraggebers oder der Auftraggeberin nach der Fertigstellung davon ausgegangen werden kann, dass dieser oder diese mit dem fertigen Erzeugnis zufrieden ist.
Solches Verhalten kann etwa sein:
- Die vorbehaltlose Zahlung
- Der Bezug des Hauses
- Die rügelose Benutzung des Werks oder der Bauleistung
- Die Auszahlung des Sicherheitsbetrags
- Die Erstellung einer Gegenrechnung durch den Auftraggeber
- Die Veräußerung des Bauwerks
Eine vergessene, förmliche Abnahme führt entsprechend dazu, dass eine konkludente Abnahme eintritt, wenn das Verhalten der Auftraggeber:innen dies erlaubt.
Was ist eine fiktive Abnahme?
Auftraggeber:innen sind gesetzlich dazu verpflichtet, dass sie eine abnahmereife Leistung innerhalb einer angemessenen Frist abnehmen. Nach Erhalt einer Mitteilung über die Fertigstellung des Bauwerks werden Ihnen dafür zwölf Tage eingeräumt. Geschieht dies nicht innerhalb dieser Frist, kommt es zur Anwendung des § 12 Abs.5 VOB/B. Man bezeichnet diesen Fall in der Praxis als fiktive Annahme. Dabei wird angenommen, dass der Auftraggeber oder die Auftraggeberin mit dem Ergebnis einverstanden ist und keine Vorbehalte seiner- oder ihrerseits aufgetreten sind.
Was ist eine Teilabnahme?
Die Teilabnahme nach VOB/B § 12 ist die vereinbarte Abnahme von in sich abgeschlossenen Leistungen. Eine Leistung gilt dann als abgeschlossen, wenn sie alleine funktions- und gebrauchsfähig ist
Beispiele: Elektroinstallationen oder die sanitäre Ausstattung können beispielsweise als Teilleistungen abgenommen werden, Rohinstallationen jedoch nicht. Umfasst ein Auftrag den Bau mehrerer Gebäude, können einzelne Gebäude als Teilleistung abgenommen werden. Einzelne Stockwerke eines Objektes hingegen sind keine Teilleistungen.
Wann ist eine Teilabnahme verpflichtend?
Liegt ein VOB/B-Bauvertrag vor und der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin verlangt eine Teilabnahme, so ist diese für Auftraggeber:innen verpflichtend. Eine abgenommene Teilabnahme ist rechtlich gesehen ebenso wirksam wie eine Gesamtabnahme. Es empfiehlt sich, ein Abnahmeprotokoll anzufertigen.
Der große Vorteil daran ist, dass Auftragnehmer:innen wissen, ob die erbrachten Leistungen ordnungsgemäß sind. Bei größeren Vorhaben sorgen viele Gewährleistungsfristen für diese Auftragspartei jedoch eher für Verwirrungen. Außerdem können weitere Arbeiten am Gebäude die bereits fertiggestellten Teilleistungen beschädigen, wodurch neue Vorbehalte entstehen. Ebenso ist es möglich, dass sich Mängel an Teilleistungen erst im Nachhinein feststellen lassen – dies kann zu Einschränkungen der Gewährleistung nach der Teilabnahme führen.
Eine Verweigerung der Teilabnahme erfolgt in der Regel, wenn diese vertraglich nicht vereinbart wurde, wenn die erbrachte Leistung Defizite aufweist oder die Nutzbarkeit noch nicht gegeben ist.
Wie wichtig ist das Abnahmeprotokoll?
Um in der Zukunft eine Chance auf Nachbesserung oder Schadensersatz zu bekommen, müssen Auftraggeber:innen nachweisen, dass die Mängel auf eine falsche Ausführung der Baufirma zurückzuführen sind. Dazu müssen alle Vorbehalte wegen bekannter Fehler oder Abweichungen vom Bauplan protokolliert werden, die beispielsweise beim Fertigbau oder bei Maurerarbeiten festgestellt wurden.
Entsprechen Ausführungen nicht dem Bauplan, kann es sich dabei um einen Mangel handeln – muss aber nicht! Eine abweichende Verlegung von Abflussrohren kann beispielsweise durch die Bodenbeschaffenheit bedingt und daher nötig sein, die Rohre erfüllen dennoch ihren Zweck. Solche Änderungen sollten sicherheitshalber im Abnahmeprotokoll aufgeführt werden.
Damit auch später noch alle Mängel den jeweiligen Fehlern zugewiesen werden können, ist eine detaillierte Protokollierung notwendig. Dazu gehören beispielsweise das Datum sowie der Name der für die Bearbeitung zuständigen Person. Es empfiehlt sich zudem, bereits während des Bauens mit dem Beweissicherungsverfahren zu beginnen und nicht erst bei der Abnahme. Auch Vertragsstrafen, wie der Verzug der Fertigstellung, sollten unbedingt in das Protokoll aufgenommen werden, wenn dies zu erheblichen Nachteilen für die Auftraggeberseite führt. Sollte ein solcher Verzug jedoch nur durch das Verhalten des Auftraggebers oder der Auftraggeberin verursacht werden, kann die Vertragsstrafe entfallen.
Nach Anwendung des §12 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauten muss der Zustand des Bauwerks bei der Abnahme schriftlich festgehalten werden. Das Bauabnahmeprotokoll nach VOB ist Teil der sogenannten förmlichen Abnahme und gilt als vollständig, wenn es von Auftragnehmer und -geber oder den bevollmächtigten Vertreter:innen unterzeichnet wurde. Eine Unterschrift ist nicht zwingend erforderlich, bestätigt lediglich die gegenseitige Kenntnisnahme. Im Zuge von Streitfällen kann es vorkommen, dass kein Bauabnahmeprotokoll nach VOB angefertigt wird. In diesem Fall findet §12 VOB/B keine Anwendung.
Was gehört in ein Abnahmeprotokoll nach VOB?
Soll ein Abnahmeprotokoll nach den Regelungen aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauen ausgestellt werden, sind folgende Punkte zu beachten:
- Bauvorhaben oder Bauprojekt
- Datum der Abnahme nach VOB
- beteiligte Personen, Gewerke und Unternehmen
- Angaben zum zugrunde liegenden Bauvertrag
- Abzunehmende Leistungen und Arbeiten
- ob es sich bei den abgenommenen Arbeiten um eine Gesamtleistung oder Teilleistung handelt
- ob vereinbarte Leistungen noch ausstehen und wenn ja, welche
- bis wann noch offene Leistungen erbracht werden müssen
- ob es zu Vertragsstrafen während der Fertigstellung kam
- ob Baumängel festgestellt wurden und wenn ja, welche
- bis wann die festgestellten Baufehler zu beheben sind
- Erklärung von Seiten des Käufers oder Auftraggebers zur Abnahme nach VOB oder zur Verweigerung
- Angaben des Auftragnehmers/Verkäufers zu etwaigen Einwendungen
- Angaben zur Gewährleistungsfrist
- Sonstige Vereinbarungen
- Datum und Unterschrift von Auftragnehmer und Auftraggeber
Darüber hinaus sollten auch noch alle weiteren Fakten in das Bauabnahmeprotokoll aufgenommen werden, die nach Auffassung der Beteiligten von Relevanz sind.
Ist eine Abnahme von Bauleistungen verpflichtend?
Grundsätzlich sind Bauherr:innen gesetzlich dazu verpflichtet, ein fertiges Bauwerk abzunehmen, wenn Auftragnehmer:innen dies verlangen.
Wann kann eine Abnahme von Bauleistungen vom Auftraggeber verweigert werden?
Eine Verweigerung ist laut Gesetz möglich, wenn die Abnahmefähigkeit nicht besteht. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn das Bauwerk noch nicht wesentlich fertiggestellt wurde oder ein wesentlicher Mangel besteht. Ob dieser wesentlich ist, ist von dem Umfang der Mängelbeseitigungsmaßnahmen, der Höhe der Beseitigungskosten und der Auswirkung des Mangels abhängig. Im Falle von Vertragsstrafen ist es ebenfalls die Aufgabe der Auftraggeberseite, nachzuweisen, dass ihm oder ihr dadurch ein Nachteil entstanden ist, der eine Verweigerung begründet. Die Gründe für die Verweigerung müssen den Auftragnehmer:innen schriftlich mitgeteilt werden, gleichzeitig sollte eine Frist zur Mängelbeseitigung übermittelt werden. Die Unterschrift der Auftragnehmer:innen ist dabei nicht erforderlich. Vorbehalte wegen kleinerer Mängel sind keine Basis für eine Verweigerung der Abnahme nach § 12 Abs. 3 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauvorhaben.
Was passiert, wenn keine Abnahme verlangt wird?
Wenn keine förmliche Abnahme durchgeführt wird, kommt es dennoch zu einer fiktiven oder konkludenten Abnahme. Allerdings entstehen so Unsicherheiten bezüglich des Zeitraums der Gewährleistungsfrist. Solche Unsicherheiten sollten Auftragnehmer:innen im eigenen Interesse unbedingt vermeiden und deswegen zuvor eine Abnahmefrist setzen. Darüber hinaus haben sie ein Recht auf Zustandsfeststellung.
Fazit
Grundsätzlich sollte die Bauabnahme von Bauleistungen in Tiefbau und Hochbau sehr gründlich durchgeführt werden. Schon im Vertrag sollte so viel wie möglich dazu geregelt werden, damit es zu keinerlei Komplikationen kommt. Auch während des Bauprozesses sollten immer wieder Vorbereitungen für das Abnahmeprotokoll getroffen werden.
Häufig gestellte Fragen zur Bauabnahme
Die Wesentlichkeit ist nach dem Umfang der Mängelbeseitigungsmaßnahmen, der Höhe der Beseitigungskosten und den Auswirkungen des Mangels zu beurteilen. Ob ein Mangel wesentlich ist, wird zudem aus der Sicht der Interessen von Auftraggeber:in und Auftragnehmer:in beurteilt.
Auftragnehmer:innen sollten im eigenen Interesse unbedingt eine Abnahmefrist setzen, um für eine Abnahme des Bauherrn oder Bauherrin zu sorgen. Wenn keine Frist gesetzt ist, ist ungewiss, wann die Wirkung der Abnahme eintritt.
Auftragnehmer:innen haben das Recht, dass der jeweilige Zustand der Bauleistungen berücksichtigt wird. Bei der Zustandsfeststellung wird das Zwischenergebnis protokolliert und kann so im Zuge einer Beweislastumkehr aufzeigen, ob ein Mangel in der Vergangenheit bereits bestand oder nicht.
Das Abnahmeprotokoll sollte unbedingt vor Leistung der Unterschrift überprüft werden, da der Inhalt des Protokolls zu Änderungen des bereits geschlossenen Bauvertrags führen kann. So können z. B. im Protokoll vertragliche Regelungen zur Gewährleistungsdauer abgeändert werden.
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