Sanierungspflicht: Aus der Traum vom Eigenheim?
Die EU hat die Gebäuderichtlinie überarbeitet und verbindliche Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden eingeführt. Für Eigentümer:innen und Käufer:innen älterer Immobilien bedeutet das neue Pflichten und enge Zeitvorgaben für Sanierungen. Viele fragen sich nun, wie diese Vorgaben umgesetzt und finanziert werden sollen.
Das Wichtigste zur Sanierungspflicht in Kürze
- Eine allgemeine Sanierungspflicht für alle älteren Wohngebäude gibt es nicht. Je nach Gebäude und Situation können jedoch energetische Nachrüstpflichten bestehen.
- Besonders relevant werden Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel und bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen.
- Zu den möglichen Pflichten zählen unter anderem die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Rohrleitungen sowie energetische Vorgaben bei Bauteilsanierungen.
- Für bestimmte Gebäude und Eigentümer:innen gelten Ausnahmen von den Sanierungspflichten.
- Für energetische Sanierungen stehen verschiedene Förderprogramme von KfW und BAFA zur Verfügung.
- Seit dem 29. Juli 2026 hat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) die Rechtslage verändert, unter anderem bei den Vorgaben für Heizungen.
Der Gebäudesektor schadet dem Klima neben der Energiewirtschaft, der Industrie und dem Verkehr am meisten. Für das Heizen und die Warmwasserversorgung wird noch immer überwiegend Energie aus fossilen Brennstoffen genutzt. Mehr als ein Drittel der Treibhausgasemissionen in Europa gehen auf Immobilien zurück. Der Gebäudesektor spielt für die europäischen Klimaziele also eine zentrale Rolle. Entsprechend sollen bestehende Gebäude schrittweise energieeffizienter und der Gebäudebestand bis 2050 weitgehend emissionsfrei werden. Mit der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie und dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) haben sich die Rahmenbedingungen für die energetische Modernisierung von Gebäuden verändert. Doch was bedeutet das konkret für Eigentümer? Welche Gebäude sind von Sanierungspflichten betroffen, welche Maßnahmen sind vorgeschrieben und welche Förderungen stehen zur Verfügung? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die aktuellen Vorgaben und zeigt, was Eigentümer 2026 beachten müssen.
Was bedeutet „Sanierungspflicht“?
Mit der Sanierungspflicht sind gesetzliche Vorgaben gemeint, die Eigentümer:innen von Bestandsgebäuden dazu verpflichten können, bestimmte energetische Maßnahmen durchzuführen. So sollen Energieverbrauch und CO₂-Ausstoß langfristig reduziert werden.
Die rechtliche Grundlage bildet seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), welches das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt. Es enthält unter anderem energetische Anforderungen an bestehende Gebäude und einzelne Bauteile. Eine allgemeine Pflicht, jedes ältere Gebäude vollständig energetisch zu sanieren, gibt es jedoch nicht. Welche Maßnahmen verpflichtend sind, hängt unter anderem vom Gebäude und den geplanten Arbeiten ab.
Auch europäische Vorgaben beeinflussen die Anforderungen an den deutschen Gebäudebestand. Eine wichtige Grundlage ist die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Sie verfolgt das Ziel, die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und den Gebäudebestand in der EU bis 2050 schrittweise emissionsfrei zu gestalten. Deutschland setzt entsprechende Vorgaben unter anderem mit dem GModG in nationales Recht um.
Wer bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß umsetzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Verstoß können Bußgelder von bis zu 50.000 Euro verhängt werden.
Für wen gilt die Sanierungspflicht?
Eine allgemeine Sanierungspflicht für alle Eigentümer älterer Gebäude gibt es nicht. Welche Vorgaben erfüllt werden müssen, hängt unter anderem vom Gebäude, einem möglichen Eigentümerwechsel und den geplanten Sanierungsmaßnahmen ab.
1. Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel bei älteren Ein- oder Zweifamilienhäusern
Bestimmte gesetzliche Sanierungspflichten für alte Häuser können greifen, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt – sei es durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft. Das betrifft insbesondere Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der bisherige Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat. Ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 haben die neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit, die erforderlichen Nachrüstpflichten zu erfüllen. Dazu zählen insbesondere die Dämmung einer unzureichend gedämmten obersten Geschossdecke beziehungsweise des darüber liegenden Dachs sowie die Dämmung zugänglicher, ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen.
2. Bei umfangreichen Baumaßnahmen
Energetische Anforderungen greifen auch dann, wenn an einer bestehenden Immobilie Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut werden und dabei mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind. Dies betrifft beispielsweise die Erneuerung einer Fassade, größere Arbeiten an Dachflächen oder den Austausch eines größeren Teils der Fenster. In diesen Fällen müssen die energetischen Mindeststandards des GModG erfüllt werden.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Es gibt jedoch einige Ausnahmen von der Sanierungspflicht:
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann von den Anforderungen abgewichen werden, wenn dadurch die Substanz oder das historische Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt würde oder andere Maßnahmen einen unverhältnismäßig hohen Aufwand verursachen würden.
- Wirtschaftlich unzumutbare Sanierungen: Wenn die Anforderungen im Einzelfall zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen, kann auf Antrag eine Befreiung gewährt werden.
- Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer bereits am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, sind von bestimmten Nachrüstpflichten ausgenommen, solange kein Eigentümerwechsel erfolgt. Bei einem Eigentümerwechsel gilt für die neuen Eigentümer eine Frist von zwei Jahren.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind gesetzlich verpflichtend?
Im Rahmen der Sanierungspflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sind Eigentümer:innen bestimmter Bestandsgebäude verpflichtet, energetische Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Doch welche konkreten Schritte sind nötig, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden? In diesem Kapitel erfahren Sie, welche Maßnahmen vorgesehen sind:
1. Dämmung der obersten Geschossdecke und des Daches
Eine der zentralen Maßnahmen der Sanierungspflicht ist die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs.
Wenn die oberste Geschossdecke nicht den gesetzlichen Anforderungen an den Mindestwärmeschutz entspricht, muss sie gemäß § 35 GModG nachgerüstet werden. Hierbei gilt, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht höher als 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin liegen darf. Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn stattdessen das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist.
2. Vorgaben beim Einbau neuer Heizungen
Die frühere altersabhängige Austauschpflicht für bestimmte Öl- und Gasheizkessel ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Eine funktionierende Heizung muss daher nicht mehr allein aufgrund ihres Alters ausgetauscht werden. Auch die bisherige Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, wurde abgeschafft.
Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen in Bestandsgebäuden gelten jedoch neue Vorgaben. Werden diese nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, müssen ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe eingesetzt werden. Der vorgeschriebene Anteil steigt von zunächst 10 Prozent im Jahr 2029 auf 60 Prozent ab 2040.
3. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Ein weiteres Element der Sanierungspflicht betrifft die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen, wie Kellern oder nicht genutzten Abstellräumen. Laut § 69 GModG müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen mit einer entsprechenden Dämmschicht ausgestattet werden, um Wärmeverluste zu minimieren und die Effizienz der Heizung zu steigern.
4. 10-Prozent-Regel für Bauteilsanierungen
Neben den allgemeinen Sanierungsmaßnahmen gibt es die 10-Prozent-Regel. Diese besagt, dass bei der Sanierung von mehr als 10 Prozent eines Bauteils (beispielsweise der Außenwände, Fenster, Dachflächen oder Geschossdecken) auch energetische Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt werden müssen. Eine Fassade, die zu mehr als 10 Prozent erneuert wird, muss demnach nach den Vorgaben des GModG energetisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Dies betrifft unter anderem die Dämmung von Wänden, den Einbau neuer Fenster mit einem U-Wert von maximal 1,3 Watt pro Quadratmeter und Kelvin sowie die Dämmung von Dächern und Dachflächen.
5. Zusätzliche regionale Regelungen zur Photovoltaik
In einigen Bundesländern gibt es zudem regionale Photovoltaikpflichten. In Schleswig-Holstein gilt beispielsweise seit dem 29. März 2026 eine Photovoltaikpflicht für den Neubau von Wohngebäuden. Bei Dachsanierungen von Wohngebäuden besteht dort hingegen keine entsprechende Pflicht. In Baden-Württemberg müssen Photovoltaikanlagen unter bestimmten Voraussetzungen bereits seit 2023 auch bei grundlegenden Dachsanierungen von Bestandsgebäuden installiert werden. Andere Bundesländer haben ebenfalls eigene Regelungen zur Nutzung von Solarenergie. Alle weiteren Informationen rund um die aktuelle Solarpflicht finden Sie in unserem Ratgeberartikel.
Gibt es Förderungen bei der Sanierungspflicht?
Die Umsetzung der Sanierungspflicht stellt viele Eigentümer:innen vor eine finanzielle Herausforderung. Doch es gibt gute Nachrichten: Um die Umsetzung der gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierungsmaßnahmen zu erleichtern, stehen zahlreiche Fördermittel zur Verfügung. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene werden verschiedene Programme angeboten, die Eigentümer:innen bei der Finanzierung unterstützen können.
Zwei zentrale Institutionen, die energetische Sanierungen fördern, sind die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Diese bieten eine Vielzahl an Fördermöglichkeiten, die von direkten Zuschüssen bis hin zu zinsgünstigen Krediten reichen. Besonders hervorzuheben ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die sowohl vom BAFA als auch von der KfW verwaltet wird. Sie unterstützt eine breite Palette von Maßnahmen, wie etwa den Austausch von Heizsystemen, die Dämmung von Fassaden, Dächern oder Kellerdecken sowie weitere Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz. Für bestimmte Einzelmaßnahmen beträgt die Förderung grundsätzlich 15 Prozent der Investitionskosten. Dieser Fördersatz kann auf bis zu 20 Prozent steigen, wenn die Maßnahme Bestandteil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist.
Für den Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizung gelten höhere Fördersätze. Seit dem 21. Juli 2026 wurden die Förderbedingungen angepasst: Die KfW gewährt eine Grundförderung von 30 Prozent. Abhängig von den persönlichen Voraussetzungen können zusätzliche Boni hinzukommen, sodass insgesamt eine Förderung von bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich ist.
Welche Gesetzesänderungen beeinflussen die Sanierungspflicht?
Rund um die Sanierungspflicht hat sich in letzter Zeit politisch viel bewegt. Sowohl auf EU-Ebene als auch in Deutschland wurden wichtige Entscheidungen getroffen, die bestehende Regeln abschwächen, neu ordnen oder ersetzen. Für Eigentümer:innen ist es deshalb nicht immer leicht zu überblicken, was aktuell gilt.
Die folgenden Abschnitte fassen die wichtigsten Entwicklungen zusammen: das neue Gebäudemodernisierungsgesetz sowie die Entschärfung der EU-Vorgaben zur Gebäudesanierung.
Das „Heizungsgesetz“ wurde durch das GModG ersetzt: Was bedeutet das für Eigentümer?
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz wurde durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
Der zentrale Punkt dieser Neuausrichtung ist, dass die bisherige Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Eigentümer können künftig selbst entscheiden, welche Heizungsart sie einbauen. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, hybriden Heizsystemen und Biomasseheizungen können damit grundsätzlich auch weiterhin Gas- und Ölheizungen eingebaut werden.
Ganz ohne Anforderungen bleiben fossile Heizungen jedoch nicht. Bei Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäuden neu eingebaut werden, müssen ab 2029 schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe eingesetzt werden. Mit dem neuen Rechtsrahmen sollen die Vorgaben technologieoffener, weniger bürokratisch und insgesamt praxisnäher gestaltet werden. Der Fokus soll künftig stärker auf der tatsächlichen Emissionsminderung und weniger auf bestimmten technischen Vorgaben oder Einzeltechnologien liegen.
EU-Sanierungsrichtlinie zur Gebäudesanierung wurde entschärft
Neben den nationalen Regelungen in Deutschland wird die Sanierungspflicht auch von der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) unterstützt. Diese Richtlinie sieht EU-weite Vorgaben zur Sanierung von Bestandsgebäuden vor, um die Klimaziele der Union zu erreichen. Ursprünglich waren deutlich konkretere Anforderungen an einzelne Gebäude mit niedriger Energieeffizienz vorgesehen.
Die beschlossene Richtlinie verfolgt bei Wohngebäuden jedoch einen flexibleren Ansatz. Die EU-Mitgliedstaaten müssen den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch ihres gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent gegenüber 2020 senken. Mindestens 55 Prozent dieser Einsparungen sollen durch die Sanierung der energetisch schlechtesten 43 Prozent der Wohngebäude erzielt werden.
Die EU-Gebäuderichtlinie gibt somit klare Ziele vor, überlässt die konkrete Umsetzung jedoch weitgehend den Mitgliedstaaten. Eine pauschale Pflicht, jedes einzelne Wohngebäude mit einer schlechten Energieeffizienzklasse bis zu einem bestimmten Zeitpunkt auf eine festgelegte Klasse zu sanieren, enthält die Richtlinie nicht.
Auch fossile Heizungen sollen langfristig zurückgedrängt werden. Die Mitgliedstaaten sollen in ihren nationalen Plänen Maßnahmen vorsehen, die auf einen vollständigen Ausstieg aus mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizkesseln bis 2040 abzielen. Ein generelles EU-weites Verbot fossiler Heizungen ab 2040 besteht damit jedoch nicht.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz werden die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Einzelne Regelungen zur Umsetzung der EPBD treten dabei zeitlich später in Kraft.
Fazit: Zwischen Pflichten und Politik
Die Reformen im Gebäudesektor zeigen deutlich: Energetische Sanierungen sind ein fest verankerter Bestandteil der Klimapolitik. Dämmung, Heizungstausch, Photovoltaik – je nach Gebäude und Bundesland gelten unterschiedliche Vorgaben und Fristen. Wer den Überblick behalten will, muss Förderprogramme, regionale Unterschiede und laufende Gesetzesanpassungen im Blick haben. Politische Änderungen wie die Abschaffung des Heizungsgesetzes oder die entschärfte EU-Sanierungsrichtlinie machen deutlich: Die Vorgaben sind dynamisch und ihre Umsetzung komplex. Das Ergebnis ist ein dichtes Geflecht aus Pflichten, Fristen und Fördermöglichkeiten, das den Gebäudebestand ohne einfache Lösungen oder schnelle Wege langfristig verändern soll. Die Botschaft ist klar: Energetische Modernisierung bleibt ein anspruchsvolles Thema, das Planung, Aufmerksamkeit und Anpassungsfähigkeit erfordert. Wer hier nicht Schritt hält, riskiert Bußgelder, verpasste Fristen und eine unsichere Zukunft für die eigenen Gebäude.
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