Alles zu knapp & zu teuer: Ist dies das Ende des Baubooms?

Bereits im letzten Jahr war es abzusehen, dass die Entwicklung der Baubranche sehr bald ein Ende findet. Das Auftragsvolumen, dass sich viele Betriebe als Puffer angesammelt haben, ist beinahe aufgebraucht. Es wird weniger gebaut, nach und nach gibt es weniger Aufträge. Könnte das das Ende des Baubooms in Deutschland sein? Die jüngsten Entwicklungen sorgen nicht gerade für positive Aussichten. Im Mai 2022 verringerte sich die Zahl der fertiggestellten Bauten um 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. Hier zeichnet sich ein Trend ab, denn in den ersten fünf Monaten dieses Jahres ist die Zahl der Baugenehmigungen um weitere 27 Prozent gesunken. Und auch die Auftragseingänge liegen real 14,7 Prozent unter der Zahl des Vorjahres. Das Ziel der Regierung, jährlich etwa 400.000 neue Wohnungen zu bauen, rückt damit in weite Ferne. Die Gründe für den Rückgang sind schnell gefunden:

Fehlende Rohstoffe

Rohstoffe wie Holz und Dämmstoffe sowie Produkte wie Stahl und Bitumen, für deren Herstellung auch noch Energie benötigt wird – alles ist knapp und teuer. Hinzu kommt, dass auch der Sprit und somit der Transport von Baustoffen teurer geworden ist. Wenn Baufirmen nun Verträge mit Festpreisen abgeschlossen haben, drohen sogar Verluste. Und das, unabhängig davon, ob die Auftragsbücher voll sind..

Lange Lieferzeiten

Hohe Preise sind das eine. Doch die Rohstoffe sind selbst dann nicht erhältlich, wenn man viel Geld auf den Tisch legt. Im besten Fall ist mit hohen Wartezeiten zu rechnen. Seit Corona funktionieren die Lieferketten nicht mehr störungsfrei, der Angriff Russlands auf die Ukraine hat das Problem weiter verschärft. Schließlich sind beide Länder wichtige Lieferanten von Baustahl und Erdölprodukten wie Bitumen, der beispielsweise für den Straßenbau benötigt wird. Durch diese Abhängigkeit sind auch die Preise für Energie und Strom erheblich gestiegen.

Fehlendes Personal

Und selbst wenn Firmen Wege zur Materialbeschaffung finden, mangelt es an den benötigten Fachkräften. Laut dem Nürnberger Institut für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB) gab es in der Bauwirtschaft im ersten Quartal 2022 bundesweit 191.000 offene Stellen, während es im Jahr 2010 noch 52.000 waren. Die Zahl hat sich also fast vervierfacht. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum hat sich die Zahl der offenen Stellen in der Gesamtwirtschaft „nur” verdoppelt. Und auch in diesem Jahr fehlen laut einer Schätzung der IG Bau etwa 300.000 Fachkräfte.

Teure Kredite

Als ob das noch nicht Probleme genug wären, sind die Baukredite deutlich teurer geworden. Um die allgemeine Inflation zumindest teilweise in den Griff zu bekommen, hat die EZB zum ersten Mal seit 11 Jahren die Zinsen erhöht. Klar, dass dies auch die Bauzinsen in die Höhe treibt. Lagen sie im Januar 2022 noch durchschnittlich bei 0,8 Prozent, sind es im September bereits leicht über 3 Prozent. Auch in diesem Jahr steigt der Zins weiter an. Für längere Laufzeiten wird die Vier-Prozent-Marke sogar bereits überschritten.

Überteuerter Häuslebau lässt die Immobilienblase platzen

All die genannten Faktoren führen dazu, dass Bauen für viele nicht mehr finanzierbar ist. Im Jahr 2022 sind die Baupreise um rund 15 Prozent gestiegen. Mittlerweile bekommen immer mehr Bauherr:innen kalte Füße und stellen Bauprojekte zurück. Das gilt für Privatleute gleichermaßen wie für Immobilieninvestoren. Das liegt auch an der anhaltenden Knappheit von Bauland in Deutschland. Dadurch steigen in Folge auch die Preise für neue Grundstücke. Nicht wenige begraben durch die sinkende Kaufkraft außerdem ihren Traum vom Eigenheim und geben bereits erschlossene Grundstücke wieder zurück. Das berichten zahlreiche Kommunen. Selbst bereits begonnene Bauprojekte werden storniert, weil die Bauherr:innen lieber zurücktreten.

Der Wohnungsbau stockt

Während der Hausbau stark zurückgeht, kann man jedoch einen stetigen Anstieg in der Nachfrage nach Wohnraum beobachten. Insbesondere in Ballungsräumen steigt der Bedarf, was durch die Zuwanderung von Geflüchteten aus dem Russland-Ukraine-Krieg noch verstärkt wird. Doch genau in diesen Regionen stockt der Wohnungsbau. Stattdessen liegt der Fokus auf teuren Eigentumswohnungen, obwohl sich der Großteil der Wohnungsnachfrage vielmehr auf Mietsozialwohnungen bezieht. Der bestehende Nachfrageüberschuss im Wohnungsbau lässt die Preise weiter ansteigen.

Die Aufträge von Unternehmen machen in der Regel ungefähr ein Drittel der Gesamtumsätze in der Baubranche aus. Nicht wenige Unternehmen verkleinerten ihre Büroflächen, um Miete zu sparen. Gerade in Zeiten von Corona und Homeoffice war das eine beliebte Option, die sich auch jetzt, durch den Russland-Ukraine-Krieg, weiterhin durchsetzt.
Selbst die Anleger:innen, die in guten Zeiten ganze Häuserkomplexe hochziehen lassen, ändern derzeit ihre Strategie. Gebäude sind keine sichere Geldstrategie mehr, denn es gibt mittlerweile zu viele Unwägbarkeiten. Die hohen Kosten führen dazu, dass sich viele Immobilien nicht mehr rechnen. Die Wohnungen müssten zu einem relativ hohen Preis vermietet werden, um die Investitionen wieder reinzubekommen. Doch gerade in Zeiten der Inflation fehlen zahlungskräftige Mieter:innen.
Diese Entwicklung bestätigt auch das Münchener Ifo-Institut. Im Juli 2022 war mehr als jedes zehnte Unternehmen (11,5 Prozent) von Stornierungen betroffen. Im Februar 2023 ist dieser Anteil bereits auf 14,3 Prozent gestiegen. Daran sind laut Ifo-Forscher Felix Leiss vor allem die steigenden Zinsen und Baukosten schuld. Expert:innen fürchten, dass dies zum Ende des aktuellen Jahres besonders für kleine Bauunternehmen zur Problematik werden wird, da diese weniger Puffer bei Auftragsrückgängen vorweisen können.

Allmählich lässt sich Entspannung bei den gestiegenen Materialpreisen und den Lieferengpässen feststellen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) kam bei seinen Berechnungen zu dem Ergebnis, dass das Bauvolumen zukünftig wieder ausgeweitet werden kann, auch wenn es weiterhin unter dem Niveau der vergangenen Jahre bleibt. Die steigenden Zinsen und die derzeitige Unsicherheit in der Baubranche sind weiterhin bestehend und sorgen so auch zukünftig für eine hohe Dynamik im Baugewerbe. Laut dem DIW Berlin wird 2024 ein realer Anstieg im Wohnungsbauvolumen von rund zwei Prozent erwartet. In den letzten Jahren wurden durch die erhöhten Baupreise real lediglich Rückgänge beobachtet, die sich künftig jedoch verbessern könnten. Im Bereich der Neubauten hat sich in diesem Jahr bereits ein realer Rückgang von knapp 3,4 Prozent durchgesetzt. Für das kommende Jahr wird allerdings nominal ein Zuwachs von 5,5 Prozent angenommen, der zu einem realen Wachstum von 2,9 Prozent führt. Auch wenn Neubauten erstmals weiterhin geringer ausfallen werden als noch vor ein paar Jahren, sind Bestandsmaßnahmen umso relevanter geworden. Modernisierungen von bestehenden Gebäuden können deutlich flexibler an veränderte Bedingungen angepasst werden und langfristig auch den steigenden Energiekosten entgegenwirken. So erwartet das DIW Berlin für 2024 einen realen Anstieg von 1,7 Prozent. Grundsätzlich sind im Hochbau deutlich stärkere Rückgänge zu beobachten als im Tiefbau, wodurch sich eine stabilisierende Wirkung für das Bauboom-Ende ergibt. Grund dafür könnte unter anderem sein, dass die benötigten Materialien im Tiefbau im Vergleich weniger von den Preissteigerungen betroffen waren. Darüber hinaus gehen Expert:innen im kommenden Jahr auch von einer wirtschaftlichen Erholung aus, sodass sich die Folgen des Russland-Ukraine-Kriegs ebenfalls verbessern sollten.

Um dem drohenden Ende des Baubooms 2023 entgegenzuwirken, wurden bereits etwaige Maßnahmen vorgenommen. Im letzten Jahr wurde beispielsweise ein Jahressteuergesetz beschlossen, das am 1. Januar diesen Jahres in Kraft getreten ist. Darin wurden Steuervergünstigungen für Wohnungsbauinvestitionen geregelt, indem einerseits lineare Abschreibungen von zwei auf drei Prozent erhöht wurden. Andererseits hat man außerdem eine zeitlich begrenzte Sonderabschreibung festgelegt, die für neue Mietwohnungen gilt. Mit dieser Sonderabschreibung wurde es ermöglicht innerhalb von vier Jahren, fünf Prozent der Herstellungskosten solcher Wohnungen abzusetzen, die die Klimaschutzauflagen für KfW40 erfüllen
Darüber hinaus wurden auch die Fördermittel für Gebäudesanierungen erweitert, wodurch die Auftragslage für Handwerker:innen verbessert werden soll. Bestandsmaßnahmen, wie zum Beispiel energetische Sanierungen, werden gefördert, während gleichzeitig dem steigenden Preisdruck entgegengewirkt wird. Mehr Details zu der KfW-Förderung finden Sie auf unserer Website.
Der Bund möchte zusätzlich die optimistischere Lage im Tiefbau nutzen und Investitionen in das Verkehrssystem und die Infrastruktur erhöhen. Im Zuge dessen sollen bis 2030 rund 270 Milliarden Euro in den Erhalt, Ausbau und Neubau der Verkehrsinfrastruktur fließen.
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung schlägt vor, bestehende Baulücken zu schließen und Gebäude aufzustocken. Sie sind der Meinung, dass der Vorschlag des Deutschen Mieterverbunds für eine Mietpreisobergrenze und steuerliche Vorteile für Neubauten eher zu noch höheren Preisen seitens der Baufirmen führen wird.

Was können Bauunternehmen tun?

Noch verfügen viele über ein Polster an Aufträgen, doch das
bequeme Abarbeiten von diesen hat wahrscheinlich bald ein Ende. Nun gilt es, anders und längerfristiger zu kalkulieren. Um die Materialien rechtzeitig auf der Baustelle zu haben, müssen sie entsprechend früher bestellt werden. Das heißt, dass die ganze Planung vorgezogen werden muss. Außerdem empfiehlt es sich, nur noch Bauverträge mit Preisgleitklauseln abzuschließen. So können die zurzeit unberechenbaren Preise an die Kund:innen weitergegeben werden, um Minusgeschäfte zu vermeiden. Gegen den Fachkräftemangel lässt sich nur langfristig etwas unternehmen, indem beispielsweise die Arbeitsbedingungen weiter verbessert werden. Auch ein Imagewechsel mit Fokus auf die spannenden Arbeiten der Handwerksberufe kann helfen. Dafür kann bereits in den Schulen der Fokus auf Handwerksberufe verstärkt werden. Derzeit wird zu großen Teilen der Weg an die Universitäten gefördert, während handwerkliche Berufe vernachlässigt werden.

Was ist mit dem privaten Hausbau?

Privatleute können die Risiken in den meisten Fällen nicht durch eine bessere Kalkulation auffangen. Oft bleibt ihnen nichts anderes übrig, als ihr Traumhaus eben nicht zu bauen.

Künftige Bauherr:innen haben die Möglichkeit, bereits erworbene Baugrundstücke, bis zur Unterschrift des Notarvertrages wieder zurückzugeben. Dafür fallen in der Regel keine Zinsen an, jedoch müssen die Bauherr:innen für die Nebenerwerbskosten aufkommen. Dazu gehören sowohl die Grunderwerbsteuer als auch alle angefallenen Notarkosten.

Wenn bereits mit dem Bau begonnen wurde, können Bauherr:innen über eine Stornierung nachdenken. Bei einem nach VOB/B geschlossenen Vertrag haben Auftraggeber:innen ein weitreichendes Kündigungsrecht. Sie können sich zu jedem Zeitpunkt ohne Begründung vom Bauunternehmer trennen. Meistens müssen aber die bis zum Kündigungszeitpunkt entstandenen Kosten übernommen werden.

Im Zuge des nahenden Ende des Baubooms verstärkt sich auch der Auftragsdruck für Bauunternehmen. Die hohen Preise, der Fachkräftemangel und die langen Lieferzeiten haben die Lage erheblich verschlechtert. Es wird zunehmend schwieriger, unter dem derzeitigen Konkurrenzdruck gute und passende Aufträge für den eigenen Betrieb zu finden. Deshalb ist es umso wichtiger, rechtzeitig alle relevanten Ausschreibungsunterlagen einzureichen. Bei ibau bieten wir Ihnen die optimale Lösung: Wir unterstützen Sie bei der Auftragssuche mit unserem ibau Xplorer. Sie erhalten mit der Datenbank Zugriff auf alle aktuellen, geplanten und vergangenen Bauvorhaben in ganz Deutschland. Dazu können Sie die Suche auch nach Ihren individuellen Bedürfnissen filtern und speziell nach Projekten in Ihrer Branche oder Region recherchieren. So entgeht Ihnen kein lukrativer Auftrag! Sie können neue Bauprojekte bereits vor der Konkurrenz auschecken und sich frühzeitig bewerben, um Ihre Chancen zu erhöhen. Die hohe Informationsdichte im ibau Xplorer liefert Ihnen außerdem alle relevanten Daten und Informationen zu Entscheider:innen und Beteiligten, sodass die Angebote individuell auf diese zugeschnitten werden können. Bereiten Sie der langen und aufwändigen Recherche nach profitablen Aufträgen endlich ein Ende! Alle Informationen im ibau Xplorer sind zudem mehrfach verifiziert und auf dem aktuellsten Stand. Fordern Sie jetzt eine kostenlose Präsentation des ibau Xplorers an und lassen Sie sich von unseren Mitarbeiter:innen den benutzerfreundlichen Umgang damit und die Potenziale für Ihr Unternehmen erklären!