Ende des Baubooms: Wie soll es weitergehen?

Die Baubranche konnte sich vor Aufträgen kaum retten. Innerhalb von nur zehn Jahren hatte sich das Auftragsvolumen pro Beschäftigten im Bauhauptgewerbe beinahe verdoppelt. Auch beim Umsatz ging es in den letzten Jahren steil nach oben: Waren es im Jahr 2019 bereits 135 Milliarden Euro, stieg der Umsatz im Jahr 2022 noch mal auf über 151 Milliarden Euro an. In diesem Jahr zeigt sich nun aber ein Auftragsrückgang, der sich besonders aus Aufträgen im Hochbau ergeben hat.

Auch in der Corona-Krise wurde munter weiter gewerkelt. Im Coronajahr 2020 wurden in Deutschland 306.000 neue Wohnungen gebaut. Doch dieser Trend hat sich nicht fortgesetzt: Im darauffolgenden Jahr sank die Zahl neuer Wohnungen wieder unter die 300.000-Marke – und wie die Zahlen des Statistischen Bundesamtes zeigen, setzte sich diese Entwicklung weiter fort:

2024 erreichte die Zahl an fertiggestellten Wohnungen ein seit 2015 erstmaliges Tief von nur 252.000 Wohnungen – ein Rückgang von 14,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders starke Rückgänge erlebten Ein- und Zweifamilienhäuser: Jeweils um 22,1 Prozent und um 26,2 Prozent wurde hier weniger gebaut. Durch Lieferengpässe und Fachkraftmangel hat sich der Bauprozess bereits auf 26 Monate statt 20 Monate wie im Jahr 2020 verlängert. Nicht nur die fertiggestellten Wohneinheiten gehen zurück. Auch das Bauvolumen von Nichtwohngebäuden, wie Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäuden, hat sich um 7,3 Prozent reduziert.

Insgesamt erleidet das Bauhauptgewerbe auch weiterhin reale Umsatzverluste – um 1,5 Prozent – obwohl die Baupreise seit 2024 nicht mehr steigen. Allerdings sind nicht mehr alle Gewerbe davon betroffen: Nur der Wohnungsbau lag mit 7 Prozent im Minus.

Bereits Anfang 2022 war es abzusehen, dass die Entwicklung der Baubranche sehr bald ein Ende finden würde. Im Mai 2022 verringerte sich die Zahl der fertiggestellten Bauten nämlich bereits um 8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat. In den ersten fünf Monaten allein sank die Zahl der Baugenehmigungen um weitere 27 Prozent. Und auch die Auftragseingänge lagen real 14,7 Prozent unter der Zahl des Vorjahres. Letzten Endes wurde das Ziel der Regierung, etwa 400.000 neue Wohnungen im Jahr zu bauen, ebenfalls verfehlt.

Das Ende des Baubooms in Deutschland trat ein: Das Auftragsvolumen, das sich viele Betriebe als Puffer angesammelt haben, war beinahe aufgebraucht. Es wurde weniger gebaut, nach und nach gab es weniger Aufträge. Die Gründe für den Rückgang sind schnell gefunden:

Allmählich lässt sich Entspannung bei den gestiegenen Materialpreisen und den Lieferengpässen feststellen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) kam bei seinen Berechnungen zu dem Ergebnis, dass das Bauvolumen zukünftig wieder ausgeweitet werden kann – die Trendwende soll 2026 geschafft werden.

In den letzten Jahren wurden durch die erhöhten Baupreise real lediglich Rückgänge beobachtet, die sich allmählich leicht verbessern. Im ersten Quartal 2025 findet sich ein erster leichter Aufwärtstrend in Baugenehmigungen. So wurden 4,1 Prozent mehr Neubauwohnungen genehmigt als im Vorjahresquartal – die Genehmigungen der Einfamilienhäuser stiegen sogar um 15,3 Prozent. Auch wenn Neubauten erstmals weiterhin geringer ausfallen als noch vor ein paar Jahren, sind diese Entwicklungen positiv anzumerken.

Grundsätzlich sind im Hochbau deutlich stärkere Rückgänge zu beobachten als im Tiefbau, wodurch sich eine stabilisierende Wirkung für das Bauboom-Ende ergibt. Grund dafür könnte unter anderem sein, dass die benötigten Materialien im Tiefbau im Vergleich weniger von den Preissteigerungen betroffen waren. Darüber hinaus gehen Expert:innen von einer wirtschaftlichen Erholung aus, sodass sich die Folgen des Russland-Ukraine-Kriegs ebenfalls verbessern sollten.

Dennoch können Fachbetriebe noch nicht aufatmen. Der Auftragsmangel ist in 2025 leicht rückläufig, allerdings bleibt er laut ifo Institut für 55 Prozent aller Betriebe weiterhin ein Problem. Hoffnung besteht trotzdem: Im Juni 2024 senkt der EFZ den Leitzins erstmalig wieder auf 2,00 Prozent – und die Zahl der genehmigten Wohnungen stieg allein im Januar auf 18.000, also um 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat. Zudem werden Sanierungsmaßnahmen derzeit mehr Bedeutung zugesprochen, weswegen Handwerker:innen gerade im Bestandserhalt Chancen auf Aufträge haben.

Der Fachkräftemangel befindet sich ebenfalls im Abwärtstrend. Im zweiten Quartal 2025 gab es „nur“ noch 93.000 offene Stellen im Baugewerbe, was die Hälfte im Vergleich zu 2022 abbildet. Zudem fielen Stornierungen auf nur 7,8 Prozent zurück.

Der Bund möchte zusätzlich die optimistischere Lage im Tiefbau nutzen und Investitionen in das Verkehrssystem und die Infrastruktur erhöhen. Im Zuge dessen sollen bis 2030 rund 270 Milliarden Euro in den Erhalt, Ausbau und Neubau der Verkehrsinfrastruktur fließen.

Was können Bauunternehmen tun?

Noch verfügen viele über ein Polster an Aufträgen, doch das bequeme Abarbeiten von diesen hat wahrscheinlich bald ein Ende. Nun gilt es, anders und längerfristiger zu kalkulieren. Um die Materialien rechtzeitig auf der Baustelle zu haben, müssen sie entsprechend früher bestellt werden. Das heißt, dass die ganze Planung vorgezogen werden muss. Außerdem empfiehlt es sich, nur noch Bauverträge mit Preisgleitklauseln abzuschließen. So können die zurzeit unberechenbaren Preise an die Kund:innen weitergegeben werden, um Minusgeschäfte zu vermeiden. Gegen den Fachkräftemangel lässt sich nur langfristig etwas unternehmen, indem beispielsweise die Arbeitsbedingungen weiter verbessert werden. Auch ein Imagewechsel mit Fokus auf die spannenden Arbeiten der Handwerksberufe kann helfen. Dafür kann bereits in den Schulen der Fokus auf Handwerksberufe verstärkt werden. Derzeit wird zu großen Teilen der Weg an die Universitäten gefördert, während handwerkliche Berufe vernachlässigt werden.

Was ist mit dem privaten Hausbau?

Privatleute können die Risiken in den meisten Fällen nicht durch eine bessere Kalkulation auffangen. Oft bleibt ihnen nichts anderes übrig, als ihr Traumhaus eben nicht zu bauen.

Künftige Bauherr:innen haben die Möglichkeit, bereits erworbene Baugrundstücke bis zur Unterschrift des Notarvertrages wieder zurückzugeben. Dafür fallen in der Regel keine Zinsen an, jedoch müssen die Bauherr:innen für die Nebenerwerbskosten aufkommen. Dazu gehören sowohl die Grunderwerbsteuer als auch alle angefallenen Notarkosten.

Wenn bereits mit dem Bau begonnen wurde, können Bauherr:innen über eine Stornierung nachdenken. Bei einem nach VOB/B geschlossenen Vertrag haben Auftraggeber:innen ein weitreichendes Kündigungsrecht. Sie können sich zu jedem Zeitpunkt ohne Begründung vom Bauunternehmer trennen. Meistens müssen aber die bis zum Kündigungszeitpunkt entstandenen Kosten übernommen werden.

Im Zuge des Endes des Baubooms verstärkt sich auch der Auftragsdruck für Bauunternehmen. Die hohen Preise, der Fachkräftemangel und die langen Lieferzeiten haben die Lage erheblich verschlechtert. Es wird zunehmend schwieriger, unter dem derzeitigen Konkurrenzdruck gute und passende Aufträge für den eigenen Betrieb zu finden. Deshalb ist es umso wichtiger, rechtzeitig alle relevanten Ausschreibungsunterlagen einzureichen.

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