Das NIMBY-Paradoxon: Günstiger Wohnraum, aber nicht bei mir

Wohnraum ist knapp und teuer. Deswegen fordern Bürgerinitiativen den Neubau günstiger Wohnungen in Ballungsgebieten – aber bitte nicht in der direkten Nachbarschaft.

NIMBY-Paradoxon © Calado

In den vergangenen Jahren sind immer mehr Menschen in die Stadt gezogen und die Wohnungseigentümer konnten die Mieten kräftig anziehen. In Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, München oder Stuttgart haben sich die geforderten Mieten beim Abschluss eines neuen Mietvertrags zum Teil mehr als verdoppelt. Auch die Bestandsmieten sind gestiegen. „Im ersten Quartal dieses Jahres sind sie im Bundesschnitt um 0,3 Prozent und um 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen“, erklärt Bernd Leutner, Geschäftsführer der Hamburger Immobilienforschungsgesellschaft F+B. Deutlich stärker sind die Preise von Eigentumswohnungen gestiegen. Sie verteuerten sich im Lauf des ersten Quartals dieses Jahres um 2,3 Prozent. „Gegenüber dem Vorjahresquartal stiegen die Preise um 4,8 Prozent“, sagt Leutner. Deshalb finden sich in allen Städten bundesweit mittlerweile Mietergruppen, die einen Stopp der Mieterhöhungen und den Bau neuer, günstiger Wohnungen fordern. Insbesondere durch Nachverdichtung. Doch gleichzeitig formieren sich Bürgerinitiativen, die den Bau neuer Mehrfamilienhäuser auf den Grünflächen etablierter Quartiere verhindern wollen, da so bestehende Wohnungen verschattet würden, Rasenflächen und Spielplätze verloren gingen, der Lärm zunehme und die ohnehin schon knappen Parkplätze noch knapper werden.

Kein Wohnraum ohne Nachverdichtung – aber niemand möchte Nachverdichtung


„Wir erleben ein Paradoxon“, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. „Einerseits will jeder, dass Miet- und Eigentumswohnungen günstiger werden – andererseits will niemand, dass Neubauten in seinem direkten Wohnumfeld errichtet werden.“ Dieses Phänomen nennt sich NIMBY, die Kurzform von „Not in my backyard“, zu Deutsch: „Nicht in meinem Hinterhof“. Es findet sich in allen Deutschen Städten: Am Ohlenkamp in Hamburg etwa kämpft eine Nachbarschaftsgemeinschaft seit zwei Jahren gegen den Abriss und Ersatzneubau eines bestehenden Mietshauses, mit der Begründung, dass geplante Mehrfamilienhaus sei „überdimensioniert”. Auch die „vereinigte Berliner Bürgerinitiative“ ringt gegen Nachverdichtung und für den Erhalt von Grünflächen. Die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben den Neubau in bestehenden Wohnquartieren geplant. In einem offenen Brief rügen die Einwohner die Umweltsenatorin Regine Günther von den Grünen: „Bei den Nachverdichtungsvorhaben fehlt jegliches Augenmaß – insbesondere jedoch fehlt es an einem grünen Konzept.“ Baubestand solle „rigoros gerodet und Spielflächen dem Erdboden gleichgemacht“ werden. In München laufen im Nobelviertel Schwabing gleich drei Mieter-Initiativen. Dort sind mehrere Neubauten geplant, für die sich Grüne und SPD seit April 2020 gemeinsam stark machen. Christian Hierneis, grüner Landespolitiker und Vorsitzender der Kreisgruppe München des Bundes für Umwelt und Naturschutz (BUND), spricht sich bei einer Demonstration im vergangene Oktober für den Erhalt der Grünflächen aus: „Da, wo ein paar Bäume in den Innenhöfen stehen, ist die Temperatur im Sommer bis zu sechs Grad niedriger.“ Bäume, sagt Hierneis, seien „eine Art natürliche Klimaanlage“.


Nachverdichtung und neue Wohngebiete schaden nicht zwangsläufig Anwohnern und Natur


Das Baulandmobilisierungsgesetz soll den Bau neuer Wohnungen trotz solcher Proteste beschleunigen. Es erleichtert Kommunen die Nachverdichtung und die Ausweisung neuer Wohngebiete. Doch aus Sicht der Umweltverbände ist das Gesetz eine Fehlentscheidung, da so Tieren der Lebensraum genommen und der Eintrag von Regen in das Grundwasser verhindert werde. Sie sehen die Natur und die Wohnqualität der Menschen durch „Flächenverbrauch“ und „Bodenversiegelung“ bedroht. F+B-Geschäftsführer Leutner warnt vor dem Gebrauch solcher „Kampfbegriffe“. Sie würden häufig rein ideologisch und nicht sachgerecht verwendet. „Wenn ein überdüngter Maisacker in einen artenreichen Park umgewandelt wird, gilt das als negative Entwicklung – denn ein Park ist ‚Siedlungsfläche‘, ebenso wie das Gartengrundstück eines freistehenden Eigenheims.“ Er erklärt, dass neue Wohngebiete und Nachverdichtungen nicht zwangsläufig die Natur zerstören und Grün aus etablierten Wohnquartieren verdrängen. Mit geschickten Konzepten ließen sich „die negativen Auswirkungen von Versiegelung abmildern und Beiträge zur Lösung der sozialen Wohnungsfrage ermöglichen“, so Leutner. Auch Pepijn Morshuis, Vorstandschef von Trei Real Estate, sieht die Nachteile von Nachverdichtung, erklärt aber, dass sie durch geschickte Planung massiv verringert werden können. Ein abgeschlossenes Projekt der Tochter der Unternehmensgruppe Tengelmann ist ein Beispiel dafür, dass Nachverdichtung verträglich für die alten und künftigen Bewohner eines Quartiers umgesetzt werden kann. Am Prenzlauer Berg in Berlin wurde auf dem 27.000 Quadratmeter großen Gelände eines ehemaligen Supermarkts ein sechsgeschossiger Neubau mit 240 Wohnungen und vier Einzelhandelsladenflächen errichtet. „Trotz der dichten Bebauung haben wir keinen typischen engen Berliner Hinterhof mit Schluchtenwirkung geschaffen“, sagt Morshuis. Durch den Bau einer eingehausten Anlieferergarage, komplett im Inneren des Gebäudes und schallisoliert, sei zudem das Problem der Lärmbelästigung bei Ab- und Aufladen gelöst worden.

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Hannah Simons

Hannah Simons ist seit 2020 für die ibau GmbH tätig. Als Redakteurin recherchiert und verfasst sie Artikel für den News-Bereich und das Glossar. Dabei verfolgt sie das Ziel komplexe Inhalte einfach und gut verständlich aufzubereiten.