Drohende Insolvenzen am Bau frühzeitig erkennen

Alle Bereiche der Branche sind betroffen: Projektentwickler:innen, Planer:innen, die Bauunternehmen selbst bis hin zu den Grundstücks- und Immobilienverwaltern. Und auch die Größe der Unternehmen ist egal. Die Gründe für die Insolvenzen sind im Detail natürlich vielfältig, doch lassen sich gemeinsame Nenner finden: Die Auswirkungen vergangener und aktueller Krisen haben zu erheblichen Belastungen der Immobilienwirtschaft geführt. Mangelnde Planbarkeit und Zuverlässigkeit auf politischer Seite halten sowohl öffentliche als auch private Investoren:innen und Kund:innen von Investitionen ab. Dazu kommen gestiegene Zinsen, die Verteuerung von Baumaterialien, abgerissene Lieferketten und Materialengpässe, mangelnde staatliche Förderungen sowie bürokratische Herausforderungen. Die Liste ist also lang und sicher noch nicht abschließend. Kein Wunder also, dass das Statistische Bundesamt Destatis Anfang des Jahres einen Anstieg der angemeldeten Regelinsolvenzen um 26,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr registriert hat. Am Bau trifft die Insolvenz den Wohnungsbau besonders. Denn obwohl akute Wohnungsnot besteht, ist die Zurückhaltung für Investitionen hier besonders groß und entsprechend auch die Unterauslastung, was das Risiko für Insolvenz steigert. Neben der Baubranche sind auch der Einzelhandel und Unternehmen aus dem Gesundheitsbereich besonders betroffen.

Die Pleitewelle beschränkt sich nicht auf Deutschland. In den letzten zwei Jahren sind beispielsweise auch in Österreich mehr Insolvenzverfahren angelaufen. Besonders bemerkenswert war die Pleite des österreichischen Immobilienkonzerns Signa im November 2023. Viele Auftragnehmer:innen, die an den Bauprojekten der Gruppe beteiligt waren, spüren die Zahlungsunfähigkeit des Unternehmens deutlich. In Deutschland merkt man die Auswirkungen besonders am Hamburger Elbtower, aber auch in Berlin, wo am Karstadt-Areal am Kurfürstendamm zwei neue Hochhäuser entstehen sollten. Die Signa Holding GmbH stellte den Insolvenzantrag einen Tag bevor eine 200-Millionen-Euro-Anleihe fällig wurde. Bis zum Ende 2023 fehlten dem Unternehmen schätzungsweise eine halbe Milliarden Euro für Kredite mit Fälligkeit.

Allerdings ist Signa nicht der einzige Mega-Player in der Baubranche, der in Folge der letzten Jahre Insolvenz anmelden musste. Betroffen ist beispielsweise auch die Immobiliengruppe Deutsche Invest Immobilien AG (D.i.i.), mit einem Portfolio von Objekten im Wert von vier Milliarden Euro an 50 verschiedenen Standorten.

Meldet ein Unternehmen Insolvenz an, hat das Auswirkungen auf alle Beteiligten, etwa die Planungsbüros, Architekt:innen, Roh- und Tiefbaufirmen. Damit Sie nicht von Insolvenzen anderer Unternehmen überrascht werden, können Sie auf verschiedene interne wie externe Warnsignale achten. Externe Warnsignale sind etwa ungünstige Umweltbedingungen oder Branchenüberkapazitäten durch Auftragseinbrüche bei den Baustoffherstellern. Auch erhöhen Änderungen der Verbrauchergewohnheiten das Insolvenzrisiko, etwa wenn Unsicherheiten entstehen, wie durch Gesetzesänderungen oder der Umstellung von Förderprogrammen. Aber auch wirtschaftliche und steuerpolitische Maßnahmen der Regierung können Auslöser sein.

Diese externen Warnsignale betreffen in der Regel eine sehr große Menge an Unternehmen, die man als Geschäftspartner nicht alle umgehen kann. Doch wenn mehrere dieser Punkte gegeben sind, empfiehlt es sich, bevor man eine neue Geschäftsbeziehung eingeht, das Unternehmen noch einmal genauer unter die Lupe zu nehmen und nach internen Warnsignalen Ausschau zu halten. Das kann etwa eine grundlose Verlagerung des Firmensitzes sein, Stundungsversuchungen sowie der Wechsel der Gesellschaftsform und letztlich Massenentlassungen.

Hat ein Bauunternehmen den Verdacht, dass der oder die Auftraggeber:in insolvent ist, sollte es das Vorliegen einer Krise ansprechen. Diese sind zwar nicht dazu verpflichtet, einen Krisenmodus zu offenbaren, bei Schweigen oder wahrheitswidriger Antwort haftet die Geschäftsführung unter Umständen jedoch persönlich auf Schadensersatz.

Ist die Insolvenz des Auftraggebers bereits im Gange, haben Auftragnehmer:innen verschiedene Reaktions- und Handlungsmöglichkeiten. Besonders zu erwähnen ist hier eine “Bauhandwerker-Sicherungshypothek”, die die Forderungen gegenüber der Auftraggeberseite absichert. Auch bei einem unvollendeten Werk kann der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin die Einräumung dieser Sicherungshypothek für die Vergütung und die erbrachten Auslagen der geleisteten Arbeit verlangen. Die Sicherung gewährt der Auftragnehmerseite ein Recht auf abgesonderte Befriedigung. Das ist wichtig, da es dafür sorgt, dass die Schuld Vorrang hat, vor den Forderungen anderer Gläubiger. Allerdings wird die Sicherung unwirksam, wenn sie im letzten Monat vor dem Insolvenzantrag oder sogar erst danach eingereicht wurde.