Sozialer Wohnungsbau & Förderung: Wie wird gefördert?
Sozialwohnungsbestand schrumpft, Wohnraum wird teurer – mit der Förderung von sozialem Wohnungsraum wollen Bund und Länder mehr bezahlbare Wohnungen schaffen. Aber wie sieht die soziale Wohnraumförderung im Detail aus?
Das Wichtigste zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in den Bundesländern in Kürze
- Bis 2027 investiert der Bund 21,65 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau; 10 Prozent davon fließt in das Programm "Junges Wohnen"
- Soziale Wohnungen haben seit 2011 stetig abgenommen: Im Jahr 2024 lag der Bestand bei rund 1 Millionen Sozialwohnungen
- Dennoch: Sozialer Wohnungsbau wurde 2024 um 25 Prozent mehr gefördert als im Vorjahr
- Sozialwohnungsförderungen können von allen Bauherr:innen beantragt werden, die den Wohnraum für die Zielgruppe von Sozialwohnungen zur Verfügung stellen
- Förderungsanträge unterscheiden sich je nach Bundesland
Es muss mehr bezahlbaren Wohnraum geben – da sind sich die Bundesländer und die Bundesregierung einig. Mieten steigen und auch der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft: Während es 2006 noch über 2 Millionen Sozialwohnungen in ganz Deutschland gab, ist diese Zahl im Jahr 2024 auf 1 Million gesunken. Durch die Förderung von sozialem Wohnungsbau will der Bund bezahlbaren Wohnraum als neue Priorität einstufen. So werden bis 2027 21,65 Milliarden Euro investiert, um Neubauten und Sanierungen möglich zu machen. Davon sollen zehn Prozent in „Junges Wohnen“ hineinfließen – für Wohnheimplätze für Studierende und Auszubildende. Wie genau soll der soziale Wohnungsbau mit Förderung verbunden werden? Und wer ist berechtigt, die Förderungen zu erhalten? Lesen Sie alles zum aktuellen Stand in unserem Artikel!
Inhaltsverzeichnis
Wie funktioniert die soziale Wohnraumförderung in Deutschland?
Seit der Föderalismusreform I im Jahr 2006 haben die Bundesländer die alleinige Verantwortung, die soziale Wohnraumförderung zu gestalten. Das heißt, sie sind zuständig für die Prüfung von Förderanfragen, für Förderzusagen und die Auszahlung von Fördermitteln.
Erst mit der Einführung von Artikel 104 d im Grundgesetz in 2019 ist es dem Bund wieder erlaubt, Finanzhilfen für sozialen Wohnungsbau zu gewähren. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen wendet Milliarden auf, um den Wohnungsbau zu fördern, und die Bundesländer zahlen in der Regel denselben Betrag obendrauf.
Gefördert werden Neu-, Aus- oder Umbauten, aber auch der erstmalige Erwerb von Wohnraum, der vor nicht mehr als zwei Jahren fertiggestellt wurde. Dabei können sowohl Mietwohnungen als auch selbstgenutztes Wohneigentum gefördert werden – aber auch Wohnheimplätze. Besonderer Wert soll zudem auf barrierearme Wohnungen und energetische Modernisierungen gelegt werden.
"Sozialer Wohnungsbau 2025"
Am 16. Mai 2025 traten neue Verwaltungsvereinbarungen für den sozialen Wohnungsbau und für das Programm „Junges Wohnen“ in Kraft. Im Jahr 2025 werden insgesamt 3,5 Milliarden Euro den gesamten Förderungen für sozialen Wohnungsbau gewidmet, 500 Millionen davon für „Junges Wohnen“.
In 2024 lag die Anzahl der Sozialer-Wohnungsbau-Förderungen bei rund 62.000 Wohneinheiten – ein Anstieg von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, aber sogar 51 Prozent mehr als im Jahr 2022. Wohnheimbauprojekte wuchsen zwischen 2022 und 2024 um 400 Prozent. Zwar liegt die Zahl der gesamten Sozialmietwohnungen immer noch erst bei 1 Million, allerdings scheinen die Förderungsmaßnahmen erfolgversprechend zu sein.
Trotz schwieriger Rahmenbedingungen im Wohnungsbau konnte die Zahl der geförderten Wohnungen im sozialen Wohnungsbau um 25 Prozent auf knapp 62.000 gesteigert werden.
Wer darf die Förderung beantragen?
Die Soziale-Wohnungsbau-Förderung können alle Bauherr:innen beantragen – Voraussetzung ist nur, dass der Wohnraum unterhalb der ortsüblichen Miete angeboten und den Zielgruppen des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt wird. Dazu gehören Menschen, die nur über beschränkte finanzielle Mittel verfügen, wie beispielsweise Alleinerziehende, Senioren oder Schwerbehinderte.
Die Empfänger:innen der Förderung können laut dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen folgende Akteur:innen sein:
- Kommunale oder private Wohnungsunternehmen
- Genossenschaften
- Private Investor:innen
- Grundstückseigentümer
Für Investor:innen ist die Soziale-Wohnungsbau-Förderung besonders attraktiv. Dies spiegelt sich in den Bewilligungen wider: Rund 40 Prozent aller Neubauten, die im Jahr 2024 bewilligt wurden, wurden durch kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen finanziert – 45 Prozent sogar von privaten Bauherr:innen. Genossenschaften machten fast 10 Prozent aller Investitionen aus.
Wie wird der soziale Wohnungsbau in den Bundesländern gefördert?
Während der Bund dem sozialen Wohnungsbau seit Neustem mehr finanzielle Mittel einräumt, bleibt die Förderung von sozialem Wohnungsbau Ländersache. Daher verfügt jedes Bundesland über eigene Förderbanken für Finanzierungslösungen von sozialem Wohnraum. Während sich die Förderbedingungen unterscheiden, besteht in jedem Bundesland eine bestimmte Dauer der Miet- und Belegungsbindung. Das heißt, die Wohnungen müssen für einen bestimmten Zeitraum an eine bestimmte Miete gebunden bleiben und an Haushalte bestimmter Einkommensklassen vermietet werden.
- Förderbank: Staatsbank für Baden-Württemberg (L-Bank)
- Förderfähiger Baukostenanteil: bis zu 4.080 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (nach Baukosten der Kostengruppen 200 bis 800 der DIN 276)
Baden-Württemberg fördert das Bauen von sozialem Wohnraum mit dem Förderprogramm „Wohnungsbau BW 2022“. Dieses fördert Neubau und Erwerb von neuem sozial gebundenem Wohnraum. Voraussetzung für die Förderung ist der Neubaustandard Plus (mindestens EH 55) und die Einhaltung einer bestimmten Miet- und Belegungsbindung.
Der Vermieter kann wählen, ob diese Bindungen für zehn, 15, 25, 30 oder 40 Jahre gelten sollen. Die Miete wird dabei durch einen Abschlag von 20 bis 40 Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Je höher der Abschlag, desto günstiger die Miete – und je größer die Bindung, desto höher die Förderung. Die gewählte Miete gilt dann für die gesamte Dauer der Bindung.
- Förderbank: Bayerische Landesbodenkreditanstalt (Bayern Labo)
Derzeit sind die Fördertöpfe für bezahlbaren Wohnraum in Bayern leer. Geplante Bauprojekte – aber auch bereits laufende Baumaßnahmen – werden daher auf Eis gelegt und neue nicht mehr berücksichtigt. Laut Bauminister Christian Bernreiter wird erst mit dem Doppelhaushalt 26/27 klar sein, wie viel Fördermittel zur Verfügung stehen werden.
In den Jahren 2024 und 2025 wurden ungefähr 1,1 Milliarden Euro für sozialen Wohnungsbau bereitgestellt. Mit 13.617 geförderten Wohneinheiten im Jahr 2024 machte Bayern rund 21 Prozent der gesamten Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau Deutschland aus.
- Förderbank: Investitionsbank Berlin (IBB)
- Förderfähiger Baukostenanteil: bis zu 4.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Sozialer Wohnungsbau soll durch die WFB 2023 mehr gestärkt werden: Der förderfähige Betrag der Gesamtkosten (bei 20 Prozent Eigenanteil) wurde an die stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten angepasst. Wohnungsbau wird so für drei verschiedene Einkommensgruppen gestärkt. Während die Eingangsmieten für die Förderstufe 1 bei 7 Euro pro Quadratmeter liegen und für Haushalte mit niedrigem Einkommen gedacht sind, sind die Mieten der Förderstufe 3 für mittlere Einkommensklassen bei 11,50 Euro pro Quadratmeter.
Für die Fördermodelle 1 und 2 gelten weiterhin zinslose Baudarlehen. Detaillierte Informationen zu Förderbestimmungen finden Sie auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen.
- Förderbank: Investitionsbank des Landes Brandenburg
- Förderfähiger Baukostenanteil: bis zu 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche als zinsfreies Darlehen + 500 Euro Zuschuss je Quadratmeter Wohnfläche
Neue Förderrichtlinien des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung ab 2024 führten zu Verbesserungen für Investor:innen. Nicht nur gewährleistet die Förderung einen Zuschuss von 500 Euro pro Quadratmeter, sondern sogar eine Erhöhung um 200 Euro bei einer Zweckbindung von 35 Jahren.
- Förderbank: Bremer Aufbau-Bank (BAB)
In Bremen ist derzeit keine Beantragung einer Sozialwohnbauförderung möglich - das aktuelle Förderprogramm ist ausgebucht. Auf der Seite der Senatorin für Bau, Mobilität und Stadtentwicklung sind allerdings Interessensbekundungsformulare verfügbar. Voraussichtlich in 2026 wird ein neues Förderprogramm beschlossen, das Neubauten und Modernisierungen sowie Verlängerung von Miet- und Belegungsbindungen unterstützt.
- Förderbank: Investitions- und Förderbank (IFB)
- Förderfähiger Baukostenanteil: bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bei Neubau, bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter bei Ausbau
Das Wohnbauprogramm in Hamburg wird jährlich neu aufgestellt. Im Jahr 2025 wurden ungefähr 906 Millionen Euro für den Neubau bereitgestellt – davon gehen 678 Millionen an Sozialwohnungen, das Doppelte zu den rund 300 Millionen in den Jahren 2021 und 2022.
Die Förderung umfasst ein Darlehen mit Zinssatz von 1,0 Prozent sowie bestimmte Zuschüsse, wie auch einen laufenden Zuschuss über eine Laufzeit von 50 Jahren. Dies hängt davon ab, wie groß das Bauvorhaben ist und wie hoch der Grundstückswert ist.
- Förderbank: Landesförderinstitut Mecklenburg-Vorpommern
- Förderfähiger Baukostenanteil: 70 beziehungsweise 75 Prozent aller zuwendungsfähigen Ausgaben, maximal bis zu 3.570 Euro beziehungsweise 3.332 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
Bei der Wohnungsbauförderung in Mecklenburg-Vorpommern handelt es sich um ein Baudarlehen mit einem Tilgungsnachlass. Hierbei kann zwischen zwei Förderwegen gewählt werden – je nachdem, für welche Mietbindung gebaut wird, werden entweder 70 oder 75 Prozent der zuwendungsfähigen Ausgaben gefördert. Diese werden als 4.760 Euro pro Quadratmeter festgelegt. Das heißt, es können 3.570 beziehungsweise 3.332 Euro pro Quadratmeter gefördert werden.
Baut man in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald oder Rostock, erhöht sich das Baudarlehen auf 3.750 beziehungsweise 3.500 Euro.
Ein Antrag muss in zweifacher Ausführung noch vor Beginn des Vorhabens im Landesförderinstitut eingereicht werden.
- Förderbank: Investitions- und Förderbank Niedersachsen
- Förderfähiger Baukostenanteil: 4.940 Euro bis 5.370 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Die allgemeine Mietwohnraumförderung bietet für die Mietstufen I bis VII verschiedene Darlehenshöhen an:
- Mietstufe I: 4.940 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
- Mietstufen II und III: 5.150 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
- Mietstufen IV bis VII: 5.370 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Pro barrierefreie Wohnung gemäß DIN 18040-2 werden zudem 5.000 Euro Zuschuss vergeben.
- Förderbank: NRW-Bank
- Förderfähige Baukostenanteile: 3.110 Euro bis 3.490 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beziehungsweise 1.920 Euro bis 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Je nach Standort und Zweckbestimmung unterscheidet sich die Höhe der geförderten Kosten. Dementsprechend fallen die Förderungen in den Städten Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster – also mit Mietniveau 4+ – am höchsten aus. Auch die Einkommensgruppen sind entscheidend. Für die Einkommensgruppen B kann nach Fertigstellung des Gebäudes zwar mehr Miete eingenommen werden, allerdings erhält man dementsprechend eine geringere Förderung.
Der Tilgungsnachlass passt sich an die Zweckbindungsdauer an: Bei 30 Jahren erhält man einen Nachlass von 35 Prozent; in den Mietstufen M4 und M4+ sogar 40 Prozent.
Alle Voraussetzungen im Detail finden Sie auf der Seite des MHKBD des Landes Nordrhein-Westfalen – beispielsweise Angaben zur Anzahl von Geschossen, Wohnungsgröße oder Miet- und Belegungsbindung.
- Förderbank: Saarländische Investitionskreditbank (SIKB) und Landesamt für Zentrale Dienste (LZD)
2025 wurde die Wohnraumförderung überarbeitet. Dabei bietet die Förderung attraktive Tilgungszuschüsse bei Verlängerung der Miet- und Belegungsbindung auf 25 oder 30 Jahre – bis zu 45 Prozent des Darlehens. Möglich ist aber auch ein „verlorener Zuschuss“, also ein nicht zurückzahlbarer Betrag.
Fördersätze können erhöht werden, wenn Bauherr:innen sich für die Holzbauweise entscheiden. So soll auch das Bauen mit nachhaltigen Baustoffen und die Kreislaufwirtschaftgefördert werden. Werden mindestens fünf Wohnungen an Gemeinden oder Träger von Wohlfahrtspflege überlassen, um beispielsweise an Personen mit besonderem Wohnungsbedarf weitergegeben zu werden, sollen Zuwendungen ebenfalls erhöht werden.
- Förderbank: Sächsische AufbauBank (SAB)
- Konditionen: 35 bis 45 Prozent der prognostizierten Angebotsmiete im Jahr der Bezugsfertigkeit, berechnet auf die Zeit der Mietpreis- und Belegungsbindung
Die Förderung wurde 2025 überarbeitet und bietet nun eine Zuwendung in Abhängigkeit der Angebotsmiete. Es besteht ein erhöhter Anspruch von 45 Prozent bei Haushalten gemäß § 1 der Sächsischen Einkommensgrenzen-Verordnung – oder 35 Prozent bei Haushalten gemäß § 2 der Sächsischen Einkommensgrenzen-Verordnung.
Ein Antrag kann bei der Sächsischen AufbauBank bis zum 30. November des Vorjahres gestellt werden.
- Förderbank: Investitionsbank Schleswig-Holstein
Für das Jahr 2025 sind keine weiteren Anträge möglich, da das Budget bereits an konkrete Projekte vergeben worden ist. Die Fördermittel für 2026 wird voraussichtlich im Dezember 2025 entschieden.
Allerdings kann man sich bereits für die Vorqualifizierung anmelden: Dafür muss man eine kommunale Stellungnahme zum Bedarf an geförderten Wohnraum einreichen sowie sein Bauvorhaben in die kommunale Vorhabensliste eintragen lassen. Förderkriterien und den Ablauf der Antragsstellung entnehmen Sie der Homepage der IB Schleswig-Holstein.
Beispiele für Förderungen von sozialem Wohnungsbau: Wo wird gefördert?
Die Förderung von sozialem Wohnungsbau wird in vielen Bundesländern bereits in größeren Projekten genutzt, um qualitativen Wohnraum zu schaffen. Hier sind einige Beispiele, die sich schon im Bau befinden:
Villa GanZ in Hannover
Förderhöhe: 1.563.300 Euro Darlehen und 35.000 Euro Zuschuss
Direkt am Kanal entsteht die „Wasserstadt“ – als Teil davon wird die Villa GanZ gebaut, die generationsübergreifendes Wohnen für Alleinerziehende und Alleinlebende ermöglichen soll. Die Stiftung Villa GanZ und das Wohnprojekt JAWA GmbH & Co. KG schaffen dauerhaft mietpreisgebundenen Wohnraum in verschiedensten Größen und Preislagen. Die Mieten sollen bei 6,10 Euro pro Quadratmeter liegen.
Ellener Hof in Bremen
Förderhöhe: 4,58 Millionen Euro Darlehen und 875.000 Euro Zuschuss
In Bremen errichtete die Bremer Heimstiftung das sozial-ökologisches Modellquartier Ellener Hof. Im Azubi-Wohnheim, welches derzeit gebaut wird, wurden 53 Apartments mit ein bis drei Zimmern durch den sozialen Wohnungsbau gefördert und bieten Unterkünfte für 66 Auszubildende. Diese erhalten die Möglichkeit von pädagogisch betreutem Wohnen und können Gemeinschaftsräume wie Küchen oder Sportsäle gemeinsam nutzen.
Brandenburgisches Viertel in Eberswalde
Förderhöhe: 56,7 Millionen Euro Darlehen und 7,2 Millionen Euro Zuschüsse
Das Brandenburgische Viertel wurde zwischen 1977 und 1989 in Plattenbauweise errichtet – nun sollen 342 Wohnungen grundsaniert und erneuert werden. Geplant wird dies von der Kooperationsvereinbarung zwischen der Wohnungsgenossenschaft Eberswalde 1893 eG, der Stadt Eberswalde und dem Land Brandenburg. Bereits neun von elf Wohnobjekten sind abgeschlossen.
Fazit: Sozialer Wohnungsbau muss gefördert werden
Sozialer Wohnungsbau und Förderung gehen Hand in Hand. Die Anzahl der sozialen Wohnungen ist im letzten Jahr erschreckend geschrumpft. Durch die verstärkte Sozialwohnbauförderung von Bund und Ländern soll wieder mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden, insbesondere für einkommensarme Haushalte. Aber auch private Investor:innen spielen hier eine entscheidende Rolle: Je mehr Bauherr:innen dazu bereit sind, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren, desto mehr kann dem geringen Wohnbestand entgegengewirkt werden.
