Wie der Bauüberhang die Wohnungsnot verschärft

Unter Bauüberhang versteht man die Anzahl genehmigter Bauvorhaben, die bis zum Ende eines Kalenderjahres noch nicht fertiggestellt wurden. Darunter fallen sowohl Aufträge, die noch nicht begonnen wurden, als auch solche, die bereits begonnen wurden oder sogar schon im Rohbau fertig sind. Die letztendliche Fertigstellung steht allerdings noch aus.

Dass es einen Bauüberhang gibt, ist ganz normal und wichtig, wenn sich ein Land entwickeln will. Der Bau oder Umbau eines Gebäudes braucht Zeit und wenn genau dann der Jahreswechsel ist, zählt ein Gebäude nun einmal zum Bauüberhang. Ein zu hoher Bauüberhang kann allerdings auf Probleme in der Baubranche hindeuten. Oft entsteht ein hoher Bauüberhang durch verlängerte Bauzeiten, denn je länger sich Gebäude durchschnittlich im Bau befinden, desto höher ist natürlich auch der Bauüberhang. In den letzten Jahren haben sich die Bauzeiten, insbesondere für Mietwohnungen, erhöht. Das liegt beispielsweise am Fachkräftemangel in der Baubranche, oder weil Lieferengpässe und Materialknappheit die Arbeit verlangsamen und zeitweise stoppen. Auch die erhöhten Baupreise sorgen immer wieder für Probleme im Bauablauf.

Ein zu großer Bauüberhang trägt zur Verschärfung des Wohnungsmangels bei, er deutet nämlich darauf hin, dass dringend benötigter Wohnraum später bereitgestellt wird. Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in Großstädten wie Berlin und München, wird so weiter erschwert, was eine große Herausforderung für die Wohnungsbaupolitik ist. Die Ampel-Regierung der 20. Legislaturperiode verfolgte beispielsweise das Ziel, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, darunter 100.000 Sozialwohnungen. Der anhaltende Bauüberhang erschwert die Erreichung dieses Ziels. Zudem beeinflusst der anhaltende Bauüberhang das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. Er führt zu einer Verknappung des Wohnraumangebots trotz erteilter Baugenehmigungen. Zudem sorgen lange Bauzeiten in der Regel dafür, dass später zu höheren Baukosten gebaut werden muss, sodass das gesamte Projekt teurer wird.

Ende 2021 lag der Bauüberhang bei gut 845.000 Wohnungen – so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr. In den 1990er Jahren lag er zeitweise über 900.000 Wohnungen, entstanden, weil unzählige neue Wohnungen genehmigt wurden, die erst mit zeitlichem Verzug fertiggestellt wurden. Bis 2008 wurde der in den 90er Jahren entstandene Bauüberhang peut a peut wieder abgebaut und schmolz auf nur 320.000 Wohnungen zusammen.

Seit 2009 überstieg die Zahl der genehmigten Wohnungen dann aber wieder die der Fertigstellungen und der Bauüberhang stieg immer weiter an. Einer der Gründe dafür ist, dass immer mehr Mehrfamilienhäuser genehmigt wurden und weniger Einfamilienhäuser. Da sich der Bauüberhang in Wohnungen bemisst, erhöht ihn ein Mehrfamilienhaus naturgemäß stärker als ein Einfamilienhaus. Aufgrund der geringen Bautätigkeit der letzten Jahre ist der Bauüberhang sukzessive wieder angestiegen.

2023 ist der Bauüberhang erstmals seit 15 Jahren wieder leicht zurückgegangen. Das liegt aber nicht an einer gestiegenen Bautätigkeit, sondern daran, dass Bauherr:innen aufgrund der Finanzierungszinsen und unsicheren Rahmenbedingungen sehr zurückhaltend sind, was zu deutlich niedrigeren Baugenehmigungen geführt hat. Während die Baugenehmigungszahlen um mehr als ein Viertel zurückgingen, sind die Fertigstellungszahlen stabil geblieben. Lediglich drei Prozent der erteilten, aber noch nicht umgesetzten Baugenehmigungen sind zum Jahresende 2023 erloschen.

Bei einer oberflächlichen Betrachtung des Bauüberhangs gerät schnell aus dem Blick, wie schnell an Baustellen gearbeitet wird. Ein hoher Bauüberhang kann den Eindruck erwecken, als würden Baustellen jahrelang nicht fertiggestellt und deswegen zum Bauüberhang gezählt. 2023 war allerdings bei 56 Prozent der Bauvorhaben im Neubau der Baubeginn bereits erfolgt. Nur rund ein Viertel des Bauüberhang von 2023 wurde auch erst in diesem Jahr genehmigt, weitere 32 Prozent der Bewilligungen stammen aus 2022 und nur 21 Prozent aus den Jahren 2020 oder früher. Das zeigt auch die regionale Verteilung des Bauüberhangs. Grundsätzlich ist der Bauüberhang nämlich in den Regionen höher, in denen am meisten gebaut wird und die meisten Menschen wohnen. Das mag dazu führen, dass die Höhe des Bauüberhangs als Indikator für die Entwicklung des Wohnungsbaus dienen kann. Das gilt allerdings nur eingeschränkt.

Um den Auswirkungen des Bauüberhangs entgegenzuwirken, werden verschiedene Maßnahmen diskutiert:

• Einführung begleitender Qualitätskontrollen zur Optimierung der Bauprozesse
• Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren
• Förderung des seriellen und modularen Bauens zur Beschleunigung der Fertigstellung
• Entwicklung neuer Förderprogramme
• Förderung der Digitalisierung
• Typengenehmigungen, also die einmalige Genehmigung eines Gebäudetypen, sodass dieser leichter an verschiedenen Orten gebaut werden kann.

Diese Ansätze zielen darauf ab, die Effizienz im Wohnungsbau zu steigern, in der Hoffnung, so den Bauüberhang zu reduzieren. Allerdings ist eine zu lange Bautätigkeit oft nicht Ursache des Bauüberhangs. Es gilt also, nach weiteren Lösungen für die Reduzierung des Bauüberhangs zu suchen.

In den ersten Monaten des Jahres 2025 werden die Zahlen für das Jahresende 2024 veröffentlicht werden. Aufgrund der rapide fallenden Baugenehmigungszahlen ist damit zu rechnen, dass der Bauüberhang weiter sinken wird. Allerdings ist auch davon auszugehen, dass die Bautätigkeit bereits in diesem Jahr gesunken ist. Darauf deuten neben der Anzahl an Baugenehmigungen auch die gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten der letzten Jahre hin, sowie die Verunsicherung von Investor:innen und Käufer:innen aufgrund weltwirtschaftlicher Veränderungen.