Stornierungen beim Hausbau: Wer muss zahlen?

In der Verhandlungsphase ist es noch möglich, vom Abschluss eines Vertrages Abstand zu nehmen. Schwieriger wird es, wenn bereits ein Vertrag abgeschlossen wurde. Doch so manche:r Bauherr:in möchte aufgrund der steigenden Preise und Lieferschwierigkeiten ein Bauprojekt so schnell wie möglich beenden – in der Hoffnung, mögliche Verluste so gering wie möglich zu halten. Bauunternehmer:innen wiederum möchten die vereinbarten Preise und Bauzeiten gerne an die aktuellen Gegebenheiten anpassen, um Minusgeschäfte zu vermeiden. Ist eine Anpassung nicht möglich oder nicht gewollt, überlegen sie nicht, selten aus dem Vertrag auszusteigen. Dies geht nur durch Kündigung.

Grundsätzlich gilt: Laut BGB darf nur der Bauherr ohne wichtigen Grund einen Bauvertrag kündigen. Eine außerordentliche Kündigung hingegen können beide Parteien aussprechen. Allerdings muss hierfür ein wichtiger Grund vorliegen.

Der Bauherr oder die Bauherrin kann den geschlossenen Vertrag jederzeit gemäß § 648 BGB kündigen. Bei dieser freien Kündigung steht dem Bauunternehmer oder der Bauunternehmerin weiterhin die vereinbarte Vergütung zu. Aber: Was aufgrund der Beendigung des Vertrages erspart oder anderweitig erworben wurde, muss angerechnet werden. Die Berechnung und Darlegung ist selten einfach. Deshalb sieht §648 S. 3 BGB eine Vermutung in Höhe von fünf Prozent der Vergütung vor. Für Unternehmer:innen bedeutet dies, dass sie für die wegen der Kündigung nicht mehr erbrachten Teile der Leistung eine Vergütung in Höhe von fünf Prozent des Vereinbarten erwarten können.

Darüber hinaus können Bauherr:innen bei Lieferengpässen Verträge unter Umständen außerordentlich kündigen – so sieht es der § 648a BGB vor. Aufgrund der Materialknappheit können Bauunternehmer:innen häufig die vereinbarten Termine nicht einhalten. Manche Auftragnehmer:innen geraten infolgedessen mit der Leistung in Verzug. Werden Sie dann mit Fristsetzung und unter Androhung einer außerordentlichen Kündigung zur Leistungserbringung aufgefordert, entsteht bei erfolglosem Ablauf ein Kündigungsrecht für den Bauherrn oder die Bauherrin. Dies gilt allerdings nur, wenn der Auftragnehmer oder die Auftragnehmerin mit seiner Leistung schuldhaft in Verzug geraten ist – und dies ist in Zeiten von Lieferschwierigkeiten häufig nicht der Fall.

Wesentlich öfter als eine Vertragskündigung kommt in der Praxis eine nachträgliche Anpassung der Vergütung vor, gerade in Zeiten gestiegener Materialpreisen ein häufiger Fall. Jedoch ist am Einzelfall zu entscheiden, ob dem Auftragnehmer oder der Auftragnehmerin ein Recht auf Anpassung der Vergütung zusteht. Wichtige Punkte sind hierbei, ob die Parteien einen Pauschalpreis vereinbart haben oder ob ein Vertrag mit einer Stoffpreisgleitklausel geschlossen wurde. Diese Punkte helfen bei der Frage, wie Mehrkosten zu verteilen sind. Das Gesetz selbst enthält diesbezüglich keine Regelung.

Genauso oft versuchen Auftragnehmer:innen mit Nachträgen, den Bauherren und den Bauherrinnen die erhöhten Materialpreise in Rechnung zu stellen. Dies führt meist dazu, dass die beteiligten Parteien über die Höhe des Nachtrags diskutieren – und nicht immer können sie sich einigen. In dem Fall kann der Unternehmer oder die Unternehmerin laut § 650c Abs. 3 BGB 80 Prozent der im Nachtrag angesetzten Vergütung fordern. Diese Summe muss zunächst gezahlt werden. Die endgültige Abrechnung findet aber bei der Schlussrechnung statt.

Doch manche Bauherr:innen zahlen diese vorgeschriebenen 80 Prozent nicht. In diesem Fall können Auftragnehmer:innen nach erfolgloser Mahnung die Leistung einstellen und außerordentlich kündigen. Bei ausbleibenden Zahlungen steht neben einem Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB auch ein Recht auf außerordentliche Kündigung zu, da der Besteller seiner Hauptleistungspflicht nicht nachkommt.

Gemäß § 650f BGB können Unternehmer:innen eine Bauhandwerkersicherung fordern. Hierbei handelt es sich um eine Sicherheit, die der Unternehmer zu jedem Zeitpunkt fordern kann und die der Bauherr oder die Bauherrin dann in Höhe von 110 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs zu stellen hat. In der Praxis wird diese Sicherheit meist in Form einer Bürgschaft geleistet. Verstreicht die Frist zur Leistung der Sicherheit erfolglos, hat der Unternehmer oder die Unternehmerin das Recht, den Vertrag nach § 650f Abs. 5 BGB zu kündigen. Übrigens: Kommt es zu einer Kündigung, greift die Vergütungsregelung aus § 648 BGB, wonach dem Unternehmer fünf Prozent der ausstehenden Vergütung zustehen.