Immobilienpreise sinken? Daten widerlegen den Trend
Zwischen 2022 und 2024 sind die Immobilienpreise in Deutschland deutlich gesunken – Experten sprachen vom Platzen einer Immobilienblase. Doch seit dem vierten Quartal 2024 zeigt sich eine Kehrtwende: Die Preise steigen wieder.
Das Wichtigste zur Preisentwicklung in der Baubranche in Kürze
- Immobilienpreise sanken zwischen 2022 und 2023 um bis zu 10 Prozent, vor allem aufgrund steigender Bauzinsen und hoher Baukosten
- Ab Ende 2024 drehte der Markt, die Preise steigen seitdem wieder
- Der Preisanstieg wird durch Zinssenkungen, anhaltenden Wohnraummangel und hohe Baukosten verstärkt
- In großen Städten wie Düsseldorf und Leipzig steigen die Preise, während sie in Städten wie Köln stabil bleiben
- Die Bauwirtschaft kämpft mit rückläufigen Aufträgen und steigenden Kosten, aber politische Maßnahmen wie der „Bau-Turbo“ sollen den Markt anregen
- Prognose: Moderate Preissteigerungen werden in den nächsten Jahren erwartet, besonders in gefragten Regionen
Nach mehr als einem Jahrzehnt rasanter Preissteigerungen kam der deutsche Immobilienmarkt 2022 ins Stocken. Steigende Bauzinsen, hohe Energie- und Materialkosten sowie wirtschaftliche Unsicherheit sorgten dafür, dass die Immobilienpreise erstmals seit Jahren deutlich sanken. 2023 erreichten die Preisrückgänge ihren Tiefpunkt, vielerorts fielen die Kaufpreise um bis zu zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Fachleute sprachen bereits vom Platzen einer Immobilienblase, die sich über viele Jahre aufgebaut hatte. Doch seit Ende 2024 ist eine Trendwende zu beobachten: Die Immobilienpreise ziehen wieder an. Laut aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes und verschiedener Marktindizes steigen die Werte für Wohn- und Gewerbeimmobilien nun bereits seit vier Quartalen in Folge. In diesem Artikel zeigen wir, warum die Immobilienpreise in den letzten Jahren gesunken sind, welche Ursachen hinter der Entwicklung standen und wie die aktuelle Preisentwicklung aussieht. Außerdem werfen wir einen Blick auf die Hintergründe der sinkenden und steigenden Preise, auf deren Auswirkungen auf die Baubranche und auf eine Prognose für die kommenden Jahre.
Inhaltsverzeichnis
- Rückblick: Warum die Immobilienpreise zuletzt gesunken sind
- Wie ist die aktuelle Preislage am Immobilienmarkt?
- Regionale Unterschiede und Trend zu Mittelstädten
- Was sind die Ursachen für die aktuelle Entwicklung?
- Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den kommenden Jahren?
- Fazit: Preiswende am Immobilienmarkt
Rückblick: Warum die Immobilienpreise zuletzt gesunken sind
Nach rund anderthalb Jahrzehnten nahezu ungebremster Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt kam es 2022 zu einer deutlichen Wende. Was viele Jahre lang undenkbar schien, trat ein: Die Immobilienpreise sanken, und zwar teilweise drastisch. Zwischen Ende 2022 und 2024 gingen die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen bundesweit im Durchschnitt um rund acht bis zehn Prozent zurück. In einzelnen Metropolregionen wie Köln, Stuttgart oder Frankfurt am Main fiel der Rückgang sogar noch stärker aus.
Laut Daten des Statistischen Bundesamtes erreichte der Preisverfall im dritten Quartal 2023 seinen Tiefpunkt. Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten bis zu zwölf Prozent weniger, Eigentumswohnungen etwa neun Prozent weniger als im Vorjahr. Damit erlebte der Immobilienmarkt den größten Preisrückgang seit Beginn der systematischen Erfassung der Kaufpreisdaten in den 1960er-Jahren. Ökonominnen und Ökonomen sprechen in diesem Zusammenhang häufig vom Platzen einer Immobilienblase. Eine Immobilienblase entsteht, wenn die Preise über längere Zeit weit über ihrem tatsächlichen Wert liegen, weil Verkäufer immer höhere Preise verlangen und Käufer trotz Überbewertung kaufen. Wie eine Seifenblase kann der Markt irgendwann platzen, wenn die Überbewertung nicht mehr tragbar ist.
Wie es dazu kam:
- Niedrige Zinsen hatten zwischen 2010 und 2021 für einen regelrechten Kaufrausch gesorgt. Kredite waren günstig, die Nachfrage explodierte, die Immobilienpreise stiegen Jahr für Jahr immer weiter.
- Mit Beginn der Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank ab Mitte 2022 änderte sich das schlagartig. Innerhalb weniger Monate stiegen die Bauzinsen von teils unter 1 Prozent auf rund 4,5 Prozent.
- Banken für eine Kreditvergabe verlangten mehr Eigenkapital, was vor allem junge Familien vom Kauf abhielt.
- Gleichzeitig sorgten hohe Energie- und Materialkosten, Lieferengpässe und die wirtschaftliche Unsicherheit infolge des Ukraine-Kriegs dafür, dass viele Bau- und Kaufvorhaben auf Eis gelegt wurden.
Die Folge war eine dramatische Nachfrageschwäche. Wenn Immobilienpreise sinken, wie es in dieser Phase der Fall war, spiegelt das nicht nur eine schwächere Nachfrage, sondern auch die veränderten Finanzierungsbedingungen wider: Immer weniger Haushalte konnten sich den Erwerb einer Immobilie leisten. Der Markt drehte in einer Geschwindigkeit, die viele Expertinnen und Experten überraschte. Der Preisverfall wurde jedoch nicht durch ein Überangebot, sondern vor allem durch den Rückgang der Kaufbereitschaft ausgelöst. Besonders betroffen waren Einfamilienhäuser in Großstädten, während Eigentumswohnungen etwas stabiler blieben. In ländlichen Regionen fielen die Preise meist moderater. Häuser verbilligten sich dort um rund sechs bis sieben Prozent, Wohnungen um etwa drei Prozent. Forschende bewerteten diese Entwicklung als überfällige Korrektur nach Jahren massiver Überbewertung. Zwischen 2008 und 2022 hatten sich die Immobilienpreise je nach Lage und Bauart verdrei- bis vervierfacht. Die Schere zwischen Kaufpreisen und Einkommen war immer weiter auseinandergegangen, während günstige Kredite den Markt künstlich stützten. So kam es, dass ab Ende 2022 die lange überfällige Anpassung der Immobilienpreise einsetzte. Die Preise fielen zunächst rapide, stabilisierten sich im Laufe von 2024 wieder etwas und zeigen seit dem vierten Quartal 2024 wieder einen klaren Aufwärtstrend.
Wie ist die aktuelle Preislage am Immobilienmarkt?
Nach zwei Jahren deutlicher Preisrückgänge zeichnet sich seit dem vierten Quartal 2024 wieder eine Trendwende am deutschen Immobilienmarkt ab. Die zuvor sinkenden Immobilienpreise steigen wieder leicht. Auch 2025 sind die Immobilienpreise bundesweit leicht gestiegen. Laut der aktuellen Daten des Statistischen Bundesamtes setzte sich der Aufwärtstrend auch im zweiten Quartal des Jahres fort. Sie zeigen: Bauen und Kaufen sind 2025 erneut etwas teurer geworden. Der Baupreisindex für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden (in konventioneller Bauart, inklusive Umsatzsteuer) stieg im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,1 Prozent bei Wohngebäuden und um 3,3 Prozent bei Bürogebäuden und Betriebsgebäuden. Parallel dazu legten auch die Preise für Wohnimmobilien zu: Laut Häuserpreisindex waren sie im zweiten Quartal 2025 im Schnitt 3,2 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Damit erhöhten sich die Wohnimmobilienpreise bereits das dritte Quartal in Folge, nachdem sie zuvor seit Ende 2022 kontinuierlich rückläufig gewesen waren.
Der Blick auf den Europace EPX Hedonic Index bestätigt den Trend: Immobilien werden wieder etwas teurer. Der Index, der auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen basiert, zeigt, wie sich die Preise für Neubauten, Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen entwickeln. Im September 2025 lag der Gesamtwert bei 219,55 Punkten, das sind 3,19 Prozent höher als ein Jahr zuvor.
Was bedeutet das für Kaufinteressierte? Um einen konkreten Überblick über die aktuellen Preisniveaus zu bekommen, liefert der EPX mean Daten zu typischen Kaufpreisen für Neubauten, Bestandsimmobilien und Eigentumswohnungen. Die neuesten Ergebnisse sind in der folgenden Tabelle zusammengefasst:
Immobilientyp | Durchschnittliche Wohnfläche | Durchschnittlicher Kaufpreis im September 2025 |
|---|---|---|
Neubauhaus | 131 Quadratmeter | 570.400 Euro |
Bestandshaus (Baujahr 1982) | 124 Quadratmeter | 370.400 Euro |
Eigentumswohnung | 83 Quadratmeter | 287.600 Euro |
Regionale Unterschiede und Trend zu Mittelstädten
In der ersten Jahreshälfte 2025 legten die Preise für Wohneigentum in den meisten Regionen Deutschlands zu. In den acht größten Städten des Landes verlief die Entwicklung jedoch sehr unterschiedlich. Besonders deutlich legten sie im Quartalsvergleich in Düsseldorf (+1,6 Prozent), Leipzig (+1,0 Prozent) und Stuttgart (+0,6 Prozent) zu. In Frankfurt am Main blieben die Preise weitgehend stabil, während sie in Köln um 1,0 Prozent nachgaben. Auffällig ist dabei Leipzig, wo die Preise ein neues Allzeithoch erreichten und damit rund ein Prozent über dem bisherigen Spitzenwert aus dem Immobilienboom Mitte 2022 liegen. Besonders deutlich stiegen die Preise auch in Städten wie Dortmund, Hannover oder Nürnberg. Dort sind Immobilien im Vergleich zu den großen Metropolen noch erschwinglich, was die Nachfrage erhöht. Daher weichen viele Kaufinteressierte inzwischen auf diese Standorte aus.
Was sind die Ursachen für die aktuelle Entwicklung?
Nachdem die Immobilienpreise in den Jahren 2022 und 2023 deutlich gefallen sind, zeigen sie seit Ende 2024 wieder einen Aufwärtstrend. Die Gründe für diese Entwicklung liegen in einer Kombination aus geldpolitischen, strukturellen und bautechnischen Faktoren.
- Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB)
Nach mehreren Leitzinssenkungen im Jahr 2024 sind Baufinanzierungen wieder spürbar günstiger geworden. Viele Haushalte, die während der Zinswende mit einem Kauf gezögert hatten, kehren nun auf den Markt zurück. Das stärkt die Nachfrage und sorgt besonders in gefragten Regionen für steigende Preise.
- Anhaltender Wohnraummangel
Trotz des Preisrückgangs in den Vorjahren bleibt der Wohnraumbedarf hoch. In vielen Städten übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, weil zu wenig neu gebaut wird. Fachkräftemangel, hohe Baukosten und komplexe Genehmigungsverfahren bremsen die Fertigstellung neuer Wohnungen. Diese Angebotsknappheit wirkt preistreibend.
- Hohe Baukosten und Baustandards
Materialpreise, Löhne im Baugewerbe und strengere Energie- und Umweltstandards treiben die Baukosten weiter in die Höhe. Diese Kosten werden zunehmend an Käufer:innen weitergegeben, wodurch auch Bestandsimmobilien teurer werden – insbesondere solche mit guter Energieeffizienz.
- Energieeffizienz als Preistreiber
Energieeffiziente Gebäude sind besonders gefragt. Käufer:innen investieren zunehmend in Immobilien mit niedrigem Energieverbrauch, um langfristig von geringeren Nebenkosten und höheren Fördermöglichkeiten zu profitieren. Diese Entwicklung erhöht die Preise in diesem Segment zusätzlich.
Wie wirkt sich die aktuelle Situation des Immobilienmarktes auf die Bauwirtschaft aus?
Die Entwicklung der Immobilienpreise hat in den letzten Jahren deutliche Spuren in der Baubranche hinterlassen. Nach einer langen Phase des Wachstums kämpft die Bauwirtschaft seit 2023 mit rückläufigen Auftragseingängen und sinkenden Fertigstellungszahlen. Viele Bauunternehmen sehen sich mit einem spürbaren Nachfrageeinbruch im Wohnungsbau konfrontiert, während die Investitionen in gewerbliche Projekte, etwa in Büro- oder Verwaltungsgebäude, ebenfalls stark zurückgegangen sind. Zahlreiche Projekte werden verschoben oder ganz gestoppt, weil sich die Finanzierung nicht mehr rechnet oder die Renditeerwartungen zu unsicher geworden sind. Das führt zu Umsatzrückgängen im Bauhauptgewerbe, das 2025 voraussichtlich das fünfte Jahr in Folge ein reales Minus verzeichnet. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes hat sich der reale Umsatz im August 2025 bereits im Vergleich zum Vorjahresmonat um 5,0 Prozent verringert. Gleichzeitig stehen viele Betriebe unter Kostendruck. Zwar haben sich Materialpreise und Lieferketten nach der Pandemie stabilisiert, doch der anhaltende Nachwuchsmangel im Handwerk verlängert Bauzeiten und erhöht Personalkosten.
Trotz dieser schwierigen Lage mehren sich im Herbst 2025 Anzeichen einer langsamen Stabilisierung. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat sich 2025 wieder etwas erholt. Käufer haben sich an die höheren Zinsen gewöhnt, und das anhaltende Interesse an Eigenheimen sowie stabile Einkommen und moderate Inflation sorgen dafür, dass der Markt wieder aktiver wird. Bei Einfamilienhäusern ist bereits ein leichter Aufschwung zu beobachten, auch wenn der Mangel an Neubauprojekten die Entlastung des Marktes weiterhin bremst. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, insbesondere in urbanen Räumen, wo der Wohnungsmangel weiterhin akut ist.
Politisch reagiert die Bundesregierung mit einer Reihe von Regulierungs- und Fördermaßnahmen, um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Mit dem sogenannten „Wohnungsbau-Turbo“ (§ 246e BauGB) können Städte und Gemeinden seit Mitte 2025 Baugenehmigungen deutlich schneller erteilen. Ziel ist es, Genehmigungsverfahren zu vereinfachen, Bürokratie abzubauen und Investitionen zu erleichtern. Ergänzend dazu fließen staatliche Mittel verstärkt in den sozialen Wohnungsbau, die energetische Sanierung und das serielle Bauen, das durch bundesweit gültige Typengenehmigungen künftig beschleunigt werden soll.
Dennoch bleibt die Lage angespannt: Das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, gilt inzwischen als unrealistisch.
Laut Prognosen des ifo Instituts könnten 2026 im ungünstigsten Fall nur etwa 175.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden, also rund 15 Prozent weniger als im Vorjahr. Auch die Branche selbst zeigt sich skeptisch. Viele Unternehmen klagen über hohe Regulierungskosten, langwierige Verfahren und einen Mangel an qualifizierten Fachkräften.
Ökonomisch zeigt sich das Bauhauptgewerbe 2025 weiterhin im Minus. Laut Angaben des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie e.V. wird mit einem realen Umsatzrückgang von –1,0 Prozent gerechnet. Der Personalbestand bleibt stabil, weil viele Unternehmen trotz Auftragsflaute auf eine baldige Wende hoffen. Experten rechnen für 2026 tatsächlich mit einer leichten Erholung des Hochbauvolumens um etwa ein Prozent. Sinkende Zinsen, stabilisierte Baukosten und Förderprogramme könnten eine moderate Belebung des Wohn- und Wirtschaftsbausektors ermöglichen.
Langfristig steht die Branche vor einem strukturellen Wandel. Themen wie nachhaltiges Bauen, energetische Sanierungen und Umbau statt Neubau gewinnen zunehmend an Bedeutung. Gleichzeitig wird die Rolle des Baugewerbes für zentrale gesellschaftliche Ziele wie Klimaschutz, Energieeffizienz und die Modernisierung der Infrastruktur immer deutlicher. Der Weg aus der Krise wird daher nicht allein über Marktmechanismen führen, sondern erfordert politische Verlässlichkeit, technische Innovation und eine Reduktion administrativer Hürden.
Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den kommenden Jahren?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in den kommenden Jahren wird voraussichtlich von einem langsamen, aber stabilen Anstieg geprägt sein. Trotz der aktuell noch relativ hohen Zinsen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch, da der Wunsch nach Eigenheimen bei vielen Haushalten ungebrochen ist und das Angebot an Neubauten den Bedarf nicht deckt. Engpässe bei Baumaterialien und Fachkräften bremsen zudem das Bautempo, wodurch der Druck auf die bestehenden Immobilienpreise bestehen bleibt.
Experten gehen davon aus, dass Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in den meisten Regionen Deutschlands moderat an Wert gewinnen werden. Nach Schätzungen könnten neue Allzeithöchststände bei den Immobilienpreisen erst gegen Ende 2027 erreicht werden, selbst wenn sich die aktuellen Wachstumsraten fortsetzen. In beliebten Metropolregionen und Ballungsräumen ist eine stärkere Preisdynamik zu erwarten, während in weniger nachgefragten Gebieten das Preisniveau eher stabil bleiben könnte.
Für die Jahre 2025 und 2026 rechnen Fachleute weiterhin mit schwachen Baugenehmigungszahlen, was den Druck auf bestehende Wohnungen erhöht. Gleichzeitig sollen politische Maßnahmen wie der „Bau-Turbo“ und die geplante Halbierung der Kosten für neue Wohngebäude dazu beitragen, dass der Wohnungsbau wieder effizienter und kostengünstiger wird. Dadurch könnte der Neubau angekurbelt werden, ohne dass die Nachfrage nach bestehenden Immobilien zurückgeht.
In einer aktuellen Immobilienstudie des Bundesverbandes der Volksbanken und Raiffeisenbanken wird ein Anstieg der Preise für selbstgenutzte Wohnimmobilien um etwa drei Prozent pro Jahr in 2025 und 2026 prognostiziert. Die Preise steigen moderat, aber stetig, weil die Nachfrage weiterhin hoch ist. Gleichzeitig halten Bau- und Finanzierungskosten den Markt stabil. Insgesamt deutet vieles darauf hin, dass Immobilien auch in den kommenden Jahren eine wertbeständige Anlage bleiben, insbesondere in gefragten Städten und Regionen mit begrenztem Angebot.
Fazit: Preiswende am Immobilienmarkt
Die Immobilienpreise in Deutschland haben nach deutlichen Rückgängen zwischen 2022 und 2023 seit Ende 2024 wieder begonnen zu steigen. Regional zeigen sich dabei Unterschiede: In Ballungsräumen steigt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stark, während die Preisentwicklung in weniger gefragten Regionen moderater ausfällt. Für Bauunternehmen ergibt sich daraus ein gemischtes Marktumfeld: Einerseits sind bestehende Immobilien wertstabil und die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, was Investitionsmöglichkeiten eröffnet. Andererseits bremsen hohe Baukosten, Fachkräftemangel und knappe Neubauflächen viele Projekte. Maßnahmen wie der „Bau-Turbo“, Förderprogramme für sozialen Wohnungsbau und serielles Bauen sind daher entscheidend, um den Bau von Wohnungen zu stabilisieren und Genehmigungsverfahren effizienter zu gestalten. Kurzfristig bleibt die Branche weiterhin mit Umsatzrückgängen und Unsicherheiten bei Genehmigungen konfrontiert. Langfristig spricht vieles dafür, dass Immobilien in gefragten Regionen ihren Wert behalten oder sogar weiter zulegen. Für die Bauwirtschaft bedeutet dies eine Phase der Anpassung, in der Effizienz, innovative Bauweisen und nachhaltige Projekte zunehmend an Bedeutung gewinnen. Entscheidend bleibt, wie sich Zinsen, Einkommen und Bautätigkeit in den kommenden Jahren entwickeln.
