Die Immobilienblase ist geplatzt – starke Preissenkungen in der Baubranche
Nachdem die Preise in den letzten 15 bis 20 Jahren kontinuierlich gestiegen sind, ist die Immobilienblase nun geplatzt. 2023 kam es zu erheblichen Preissenkungen in der Bauwirtschaft, die sich auch auf die Nachfrage der Käufer:innen auswirken. Doch wie soll es die kommenden Jahre weitergehen?
Das Wichtigste zu starken Preissenkungen in der Baubranche in Kürze
- Immobilienblase geplatzt: seit Ende 2022 deutlicher Preisrückgang
- Gesamtminus seit 2022 ca. −8,4 %; Q4 / 2023 Rückgang verlangsamt (−7,1 %)
- Metropolen stärker betroffen (Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser ca. −12,7 %) als ländliche Räume (Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser ca. −6,9 %)
- Treiber: hohe Bauzinsen (≈4,5 %), Inflation, striktere Finanzierung, Förder-Unsicherheit
- Ausblick 2024: moderater Rückgang (Ø ≈ −1,7 %); 2025: erwarteter Anstieg ≈ +3 % bei sinkenden Zinsen
- Mieten tendenziell steigend durch Kaufzurückhaltung; Material-/Lohnkosten bleiben hoch
- Für Käufer:innen bedeutet das eine Chance bei effizienten Objekten und Förderung; Verkäufer:innen sehen finanzielle Verluste
Die Entwicklung von Immobilienpreisen zeigte sich in den letzten zwei Jahrzehnten in einem kontinuierlichen Anstieg. Seit 2008 haben sich die Preise je nach Bauart und Lage verdrei- beziehungsweise vervierfacht. Man spricht dabei auch von einer sogenannten Immobilienblase. Doch damit ist nun Schluss. Bereits Ende 2022 konnte ein Abwärtstrend in den Preisen für Häuser und Eigentumswohnungen beobachtet werden. 2023 hat sich dieser Trend weiter verstärkt. Expert:innen bestätigen sogar, dass es seit Beginn der Kaufpreissammlungen in den 1960er Jahren zu keinem vergleichbaren Preisverfall von Immobilien gekommen ist. Forscherinnen und Forscher beschreiben die Situation, als ein Phänomen, dass durchaus auch als Folge der Corona-Krise sowie des Russland-Ukraine-Kriegs gesehen werden kann. Aber wie geht es nun weiter? Was erwarten die Expert:innen im Durchschnitt im Jahr 2024? Und wie wird die Entwicklung in den darauffolgenden Jahren vermutlich aussehen? Kaufende und Verkaufende aus der Baubranche, ebenso wie Bauunternehmen müssen sich mit diesen Fragen beschäftigen. In unserem Artikel geben wir Ihnen einen Überblick über die aktuelle Lage und werfen einen Blick auf die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist eine Immobilienblase?
- Ein Einblick in die aktuelle Preislage am Immobilienmarkt
- Die Zahlen im Überblick
- Hintergründe des Preisrückgangs
- Welche Prognose sehen die Expert:innen in den kommenden Jahren?
- Was bedeutet das für die Baubranche?
- Fazit: Sinkende Immobilienpreise – ist das nun gut oder schlecht?
Was ist eine Immobilienblase?
Man spricht von einer Immobilienblase, wenn Käuferinnen und Käufer dazu bereit sind sehr hohe Preise für Immobilien zu bezahlen, da die Nachfrage derart groß ist. In diesem Fall übertrifft die Nachfrage das Angebot und führt dazu, dass die Verkäufer:innen von Immobilien und Grundstücken überhöhte Preise verlangen. Eine niedrige Zinsrate verstärkt diesen Trend zusätzlich, da Kredite für Bauprojekte günstiger werden. Diese Situation schaukelt sich so lange hoch, bis eine Immobilienblase entsteht, in der die Preise immer weiter ansteigen. Es kommt zu einer extremen Überbewertung, bei der die Immobilienpreise den tatsächlichen Wert von Gebäuden und Grundstücken übersteigen. Auf diese Weise steigen die Kaufpreise schneller als Löhne beziehungsweise Mieten und die Unverhältnismäßigkeit zwischen Angebot und Nachfrage erreicht ihren Höhepunkt.
Erst dann wird die Immobilienblase platzen, wodurch die Preise schließlich wieder rasant abnehmen, und das Angebot steigt. Gründe dafür können zum Beispiel zusätzlicher Wohnraum, steigende Zinsen, strengere Kreditvergaben oder die abnehmende Zahlungsbereitschaft sowie -fähigkeit der Kaufenden sein. Eigentümer:innen können das Entstehen einer Immobilienblase jedoch bereits anhand folgender Aspekte erkennen:
- enorme Preiserhöhungen
- hohe Nachfrage
- niedrige Zinsen und Tilgungsraten
- lockere Kreditvergabe
- Überbewertungen von Immobilien
Ein Einblick in die aktuelle Preislage am Immobilienmarkt
Nach dem kontinuierlichen Preisanstieg der letzten 15 Jahre kam es nun zu einem deutlichen Preisverfall am Immobilienmarkt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes gaben die Preise seit 2022 durchschnittlich um 8,4 Prozent nach. Auch wenn bereits im vierten Quartal von 2022 ein allmählicher Rückgang zu beobachten war, wurde die Immobilienblase 2023 endgültig zum Platzen gebracht. Im zweiten Quartal 2023 lag die Rate des Preisrückgangs bereits bei 9,6 Prozent und erreichte zwischen Juli und September mit 10,2 Prozent schließlich ihren Höhepunkt. Erst zum vierten Quartal des vergangenen Jahres verlangsamte sich der Preisrückgang, sodass diese nur noch um etwa 7,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat fielen. In der genauen Beobachtung konnte festgestellt werden, dass ein größerer Teil dessen auf Einfamilienhäuser zurückzuführen ist, während Eigentumswohnungen einen geringeren Preisverfall hatten.
Bei einer Gegenüberstellung von städtischen und ländlichen Regionen wurde ersichtlich, dass der Preisrückgang in beiden Gebieten seine Spuren hinterlässt. In den sieben Metropolstädten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Frankfurt, Köln, München und Stuttgart) fielen die Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern um etwa 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Die Preise von Eigentumswohnungen sanken um 9,1 Prozent. Darüber hinaus wurde deutlich, dass Immobilien in Köln und Stuttgart beispielsweise einen stärkeren Preisverfall erlebten als solche in Berlin und Frankfurt. In Hamburg kam es teilweise sogar zu einzelnen Preissteigerungen. Das könnte auf eine größere Nachfrage in den Städten zurückzuführen sein, welche die Preise weiter antreibt. In den ländlichen Gebieten wurden Ein- und Zweifamilienhäuser um rund 6,9 Prozent günstiger und Eigentumswohnungen um 2,8 Prozent. Forschende beschreiben diese Entwicklung als angebracht, angesichts des konstanten Preisanstiegs über die letzten Jahre.
Die Zahlen im Überblick
Zeitliche/Räumliche Abgrenzung | Prozentualer Rückgang |
|---|---|
Allgemeiner Ø Rückgang seit 2022 | 8,4 % |
1. Quartal 2023 | 6,8 % |
2. Quartal 2023 | 9,6 % |
3. Quartal 2023 | 10,2 % |
4. Quartal 2023 | 7,1 % |
Metropolstädte 2023: Ein- & Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen | 12,7 % 0,1 % |
Ländliche Regionen 2023: Ein- & Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen | 6,9 % 2,8 % |
Hintergründe des Preisrückgangs
Die derzeitige Entwicklung der Immobilienpreise lässt sich insbesondere durch die gestiegenen Zinsen der letzten Jahre im Kampf gegen die Inflation erklären. Mit dem Russland-Ukraine-Krieg wurde die Inflation weiter vorangetrieben, sodass zahlreiche Preise und Kosten angestiegen sind. Das hatte zur Folge, dass die Europäische Zentralbank (EZB) auch den Zinssatz für Baukredite anhob. Dieser lag im letzten Jahr bei etwa 4,5 Prozent. Viele Menschen konnten sich die teuren Kredite für Bauprojekte nicht mehr leisten, weshalb die Nachfrage immer weiter abnahm. Dementsprechend wird der Preisverfall nicht durch ein Überangebot, sondern vielmehr den Nachfragerückgang, als Folge der hohen Bauzinsen, erklärt. Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, fällt die Wertminderung sogar noch um ein Vielfaches höher aus. Die Preise sind demnach um circa weitere fünf Prozentpunkte gesunken. Im zweiten Quartal des Jahres 2022 wurde ein Höchststand bei den Immobilienpreisen erreicht, doch durch den Preisverfall ist diese Immobilienblase nun zerplatzt. Auch die Politik hat darauf einen wesentlichen Einfluss. Derzeit herrscht eine große Unsicherheit über Förderungen für Sanierungsmaßnahmen oder Neubauten, wodurch die Nachfrage stark belastet wird.
Welche Prognose sehen die Expert:innen in den kommenden Jahren?
Im Hinblick auf die zukünftige Entwicklung sind Forschende mit ihrer Prognose für die Immobilienpreise überwiegend optimistisch eingestellt. Durch die abnehmende Inflation wird auch von einem Rückgang der Bauzinsen seitens der EZB ausgegangen. Wenn dieser wieder unter die vier Prozentmarke geht, kann auch mit steigenden Immobilienpreisen gerechnet werden. Im Vergleich zum Vorjahr sind die derzeitigen Preise in 2024 bereits weniger zurückgegangen, sodass im Jahresdurchschnitt ein Rückgang von 1,7 Prozent erwartet wird. Man geht jedoch davon aus, dass sich Immobilien mit schlechtem Energieverbrauch oder schlechter Lage weniger gut entwickeln werden. Das kann unter anderem an den Förderprogrammen der Bundesregierung liegen, die insbesondere auf Effizienzhäuser ausgerichtet sind. Im kommenden Jahr 2025 rechnen Expert:innen sogar wieder mit einem Anstieg um rund 3 Prozent. Grund dafür sind auch die nach wie vor hohen Material- und Lohnkosten im Bausektor. Diese führen zu einer Verknappung des Angebots und gleichzeitig auch zu steigenden Preisen für Immobilien. Außerdem herrscht Einigkeit darüber, dass die Bundesregierung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr erneut klar verfehlen wird. Die DZ Bank vermutet ein Endergebnis von etwa 200.000 Wohnungen in 2025. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung sieht die Lage etwas optimistischer und erwartet 2024 an die 265.000 neuen Wohnungen.
Was bedeutet das für die Baubranche?
Das Platzen der Immobilienblase wirkt sich auch auf die Situation in der Baubranche aus. Da sich viele Menschen die überteuerten Baukredite der letzten Jahre nicht leisten konnten, haben zahlreiche Projekte nicht stattgefunden. Wie bereits erwähnt erwarten die Expert:innen deshalb auch in diesem Jahr und in 2025 eine klare Verfehlung des Bauziels der Bundesregierung. Der aktuelle Rückgang von Immobilienpreisen sorgt außerdem weiterhin für eine angespannte Situation im Bausektor. Während Käuferinnen und Käufer zwar von den sinkenden Preisen profitieren fürchten Eigentümer:innen erhebliche finanzielle Verluste, wenn sie ihre Immobilie verkaufen. Es drohen starke Wertverluste von Gebäuden und Grundstücken, insbesondere solche, die sanierungsbedürftig oder ineffizient sind. Mithilfe der Förderprogramme des Bundes wird die Investition in hochwertige Neubauten hingegen eher unterstützt.
Kaufende, die in Immobilien investieren und diese anschließend weiterverkaufen wollen, können jedoch ebenfalls Verluste erleiden. Die Unsicherheit darüber, wann sich die Preislage wieder entspannen wird, sorgt für Ängste hinsichtlich möglicher Wertverluste und unprofitabler Investitionen. Außerdem überträgt sich die sinkende Nachfrage für Immobilienkäufe in eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen und -häusern, wodurch diese Preise vermutlich ansteigen werden.
Fazit: Sinkende Immobilienpreise – ist das nun gut oder schlecht?
Die sinkenden Preise für Wohnimmobilien haben unterschiedliche Auswirkungen. Während einerseits Käuferinnen und Käufer von Gebäuden davon profitieren, sorgen sich Eigentümer:innen andererseits um finanzielle Verluste - und doch war das zu erwarten. Nach dem jahrelangen Preisanstieg und der Entstehung einer großen Immobilienblase war abzusehen, dass sich die Interessent:innen die Kredite früher oder später nicht mehr leisten können und die Nachfrage dementsprechend sinken wird. Die EZB wird als Konsequenz darauf den aktuell hohen Zinssatz auf ein niedrigeres Niveau herabsenken müssen, um der angespannten Situation im Bausektor entgegenzuwirken. Dadurch kann die Nachfrage langsam wieder ansteigen, sodass die Prognose von einem Preisanstieg von etwa 3 Prozent in 2025 realistisch wird. Auch wenn die Inflation bereits nachlässt, sind Material- und Lohnkosten nach wie vor zu hoch, um das günstige Preisniveau beizubehalten. Die Wirtschaft muss sich wieder einpendeln, was durch zusätzliche Förderprogramme des Bundes für Sanierungen und Neubauten unterstützt werden würde. Wie schnell sich dies umsetzen lässt und wann das Bauziel von 400.000 Wohnungen erreicht werden kann, bleibt jedoch abzuwarten. In unserem Artikel zur KfW-Förderung Neubau erfahren Sie mehr zu den neuen Fördermöglichkeiten.
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