Wohnraumoffensive für gescheitert erklärt

34 Verbände liefern Vorschläge für eine effektivere “Wohnraumoffensive 2.0” in der nächsten Legislaturperiode und fordern ein eigenständiges Bundesbauministerium.

Wohnraumoffensive gescheitert © PANORAMO / stock.adobe.com

Im September 2018 haben sich Bund, Länder und Kommunen auf eine Wohnraumoffensive geeinigt. Das Maßnahmenpaket sollte den Bau von 1,5 Millionen Wohnungen innerhalb der Legislaturperiode ermöglichen. Mittlerweile nähern wir uns in großen Schritten der nächsten Bundestagswahl und die Bauwirtschaft und Immobilienbranche ziehen Bilanz: Sie erachten das Projekt aus mehreren Gründen für gescheitert. Mehr als 34 Verbände und Organisationen haben sich nun zusammengeschlossen, um in der nächsten Legislaturperiode eine effektivere „Wohnraumoffensive 2.0“ zu verlangen. Die Bundesregierung habe ihr Ziel um mehr als 300.000 Wohnungen verfehlt. "Das ent­spricht mehr als der Bau­leis­tung eines ganzen Jahres", sagte Dr. Ronald Rast, Koor­di­nator der Initia­tive "Impulse für den Woh­nungsbau", der sich unter anderem auch der GdW, Spit­zen­ver­band der Woh­nungs­wirt­schaft, und der Immo­bi­li­en­ver­band Deutsch­land (IVD) ange­schlossen haben.

Forderung nach einem eigenständigen Bundesbauministerium

Die Initiative hat einen Forderungskatalog mit acht zentralen wohnungspolitischen Punkten erstellt. Doch neben diesen Forderungen wird in der Bau- und Wohnungswirtschaft der Ruf nach einem eigenständigen Bundesbauministerium immer lauter. Seit 1949 gab es ein Minis­te­rium, dass sich aus­schlie­ß­lich mit den Themen "Bauen und Planen" auseinandergesetzt hat. 1998 wurde das Bau­wesen in das Ver­kehrs­mi­nis­te­rium ein­ge­glie­dert, 2013 wurden die Zustän­dig­keiten für Bau­wesen, Bau­wirt­schaft und Bun­des­bauten sowie für Stadt­ent­wick­lung, Wohnen, länd­liche Infra­struktur und öffent­li­ches Bau­recht dem Bun­des­mi­nis­te­rium für Umwelt, Natur­schutz, Bau und Reak­tor­si­cher­heit über­tragen, bevor das Ressort schlie­ß­lich 2018 in das Innen­mi­nis­te­rium ein­ge­glie­dert wurde. Als „Anhängsel-Ressort“ käme dem Bau nicht der angemessene Stellenwert zu, erklärt Robert Feiger, Bundesvorsitzender der Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) und appelliert an die großen Parteien, ein eigenständiges Bundesbau- und Infrastrukturministerium zu schaffen, um dem Wohnungsbau mehr Gewicht zu geben. Auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fordert seit Jahren ein eigenes Bauministerium. Der CSU-Wohnungspolitiker Ulrich Lange, stellvertretender Uniosfraktionschef im Bundestag, unterstützt dieses Bestreben. Mit einem eigenständigen Bundesbauministerium könne eine erfolgreiche Wohnraumoffensive gestartet werden, zu der die Initiative acht Kernaspekte benennt.

1. Sozialen Wohnraum stärken

Der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland sinkt immer weiter. 1990 gab es fast drei Millionen. Allerdings galt in den 1990er und 2000er Jahren der Staat als Investor als überkommenes Auslaufmodell, woraufhin viele Städte und Bundesländer Wohnungen und Flächen verkauften und auch im Sozialbau auf private Investoren setzten. Diese müssen sich allerdings nur eine Zeit lang an die Preisbindung von Sozialwohnungen halten und können danach wieder zu Marktpreisen vermieten. Zwar bekommen Investoren für den Bau von Sozialwohnungen eine staatliche Förderung, dennoch lohnen sich teure Wohnungen meistens mehr. Laut Paritätischen Wohlfahrtsverbands sind jährlich 80.000 Sozialwohnungen nötig, um den tatsächlichen Bedarf zu decken. An dieser Zahl orientiert sich auch die Initiative und fordert den Bau von mindestens 80.000 Sozialwohnungen im Jahr. 2017, also vor der Wohnraumoffensive, sind 26.231 neue Sozialwohnungen entstanden. Man sollte damit rechnen, dass sich das in den darauffolgenden Jahren geändert hat, doch auch 2019 sind lediglich 25. 565 neue Sozialwohnungen gebaut worden. Zudem fordert die Initiative, dass die Mittel für die soziale Wohnraumförderung auch wegen steigender Baulandpreise und Baukosten spätestens ab 2022 auf jährlich rund fünf Milliarden Euro erhöht werden.

2. Investitionsbedingungen im bezahlbaren Wohnungsbau verbessern

Mit der Regel-AfA können private Investoren zwei Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung geltend machen. Zusätzlich dazu ist am 8. August 2019 die Sonder-AfA in Kraft getreten. Parallel zu den zwei Prozent können private Investoren noch einmal fünf Prozent der Kosten steuerlich geltend machen und damit innerhalb der ersten vier Jahre 28 Prozent der Kosten für Anschaffung und Herstellung steuerlich abschreiben. Allerdings ist diese Regelung auf Ende 2021 befristet. Das Bündnis fordert deswegen alternative Förderinstrumente für betroffene Regionen auf 2022. Zudem soll nach Ablauf der Sonder-AfA die Regel-AfA von zwei auf drei Prozent angehoben werden.

3. Selbstgenutztes Wohneigentum fördern

Ein Hindernis beim Erwerb von Wohneigentum sind die Kaufnebenkosten. Deswegen fordert das Bündnis die Senkung oder Abschaffung von der Grunderwerbssteuer bis hin zur Gebühr für den Grundbucheintrag. Auch sind Maßnahmen zur zielgerichteten Senkung der Erwerbsnebenkosten für Ersterwerben angesichts der Ansparhürde zu prüfen. Eine weitere Maßnahme um den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern war das Baukindergeld, der einkommensschwächeren Familien mit Kindern den Traum vom Eigenheim ermöglichen sollte. Doch dieses ist Ende März 2021 ausgelaufen und eine Verlängerung ist nicht geplant, da der Gewinn der Regelung umstritten ist. Das Bündnis ist sich allerdings einig über den Nutzen des Baukindergeldes und fordert eine Verlängerung.

4. Günstiges Bauland schaffen und vergeben

Das Bündnis fordert die rasche Realisierung preisgünstiger Vergabe öffentlicher Grundstücke und von Bebauungsplänen mit Kontingenten für preisgebundene Wohnungen. Das Baulandmobilisierungsgesetz enthalte bereits Ansatzpunkte dafür. Es wurde im November 2020 beschlossen und schafft unter anderem eine Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung.

5. Energetisch Sanieren fördern

Bis 2050 soll der Gebäudesektor klimaneutral sein, doch bei der aktuell niedrigen Sanierungsrate wird das schwierig. Zurzeit besteht die steuerliche Förderung energetischer Sanierung von selbstgenutztem Wohneigentum. Bei Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung sind 20 Prozent der Aufwendung und maximal 40.000 Euro pro Wohnobjekt, verteilt über drei Jahre, steuerlich abzugsfähig. Bei der energetischen Baubegleitung und Fachplanung sind 50 Prozent abzugsfähig. Das Bündnis fordert, dass auch energetische Modernisierung von vermieteten Wohngebäuden durch Steuererleichterungen und Zuschussregeln gefördert wird. Zur zeit ist die energetische Sanierung von Mietwohnungen für den Vermieter finanziell sehr unattraktiv. Während der Arbeiten können Mieter oft die Miete mindern und die angefallen Modernisierungskosten dürfen nur zu acht Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden und nur bis zu drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Deswegen sei es notwendig, Anreize zur Modernisierung für Vermieter zu setzen. Auch zu optimieren seien etwa die Förderoptionen für eine Kombination von energetischen und altersgerechten Sanierungen. Zudem müssten marktreife Konzepte zur Klima-Seriensanierung entwickelt und bezuschusst werden.

6. Eine Umbaukultur im Baurecht fördern

Der Bestandsschutz sichert Eigentümern zu, dass der Staat nachträglich keine Anforderungen an die bauliche Anlage stellen kann. Bei Kernsanierungen, Nutzungsänderungen, Aufstockungen oder Erweiterungen von Altbauten und Ersatzneubauten entfällt der Bestandsschutz allerdings. Dies kann im schlimmsten Fall zum Abriss des Gebäudes führen. Realistischer ist es aber, dass Anpassungsbedarf entsteht, der Eigentümer also zur Anpassung an die öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten verpflichtet wird und hohe Investitionskosten auf ihn zukommen. Diese Regelung macht Baumaßnahmen im Bestand unattraktiver, weshalb die Initiative neue Strategien und bauordnungsrechtliche Anpassungen fordert, um Baumaßnahmen im Bestand zu ermöglichen und zu fördern. Dies würde auch Änderungen im Baurecht, etwa hinsichtlich der Bebauungsdichte, Abstandsflächen, Stellplatznachweis, Brand- und Schallschutz erfordern.

7. Kreislaufwirtschaft und innovative Technologien

Um die Klimaneutralität des Gebäudesektors bis 2050 zu erreichen sind neue Innovationen bezüglich verbesserter Ressourceneffizienz und Kreislaufwirtschaft sowie CO2-neutraler Baustoffherstellung notwendig. Das Bündnis erwartet deswegen weitere Fördermaßnahmen der Bundesregierung bei Forschung und Entwicklung sowie in der Bewertung von Baustoffen und Bauweisen. Um den ökologischen Fußabdruck eines Gebäudes minimieren zu können, muss dessen gesamter Lebenszyklus betrachtet werden – hier spielt insbesondere das Stichwort Cradle-to-cradle (sinngemäß übersetzbar als „vom Ursprung zum Ursprung“) eine wichtige Rolle. Auch seien diese Ziele nicht ohne eine konsequente Technologieoffenheit des Staates zu erreichen.

8. Rechtliche Kostentreiber abbauen

Dem Bündnis zufolge verhindern aktuell viele Gesetze, Verordnungen und Normen die Schaffung von mehr bezahlbarem und sozialem Wohnraum. Um dem entgegenzuwirken sollen alle Regelungen geprüft werden, ob sie im Verhältnis zum den eventuellen Mehrkosten einen angemessenen Nutzen bringen. Zudem sollen Energieeffizienzmaßnahmen und innovative Lösungsansätze zum klimaangepassten Bauen gefördert werden und Bau- und Genehmigungsprozesse sowie mehr Fachpersonal und eine fortschreitende Digitalisierung beschleunigt werden.

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Hannah Simons

Hannah Simons ist seit 2020 für die ibau GmbH tätig. Als Redakteurin recherchiert und verfasst sie Artikel für den News-Bereich und das Glossar. Dabei verfolgt sie das Ziel komplexe Inhalte einfach und gut verständlich aufzubereiten.